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张玉良：做“加减法”不是追求单一房地产收入

2月7日，绿地控股（600606，SH）发布2017年业绩快报。从快报中不难发现，2017年绿地集中火力开展“地产+”，即围绕地产新兴开展了科技、康养等产业，并强化绿地房地产业务与绿地大基建、大金融、大消费等次主力产业的协同。

与此同时，绿地在传统房地产板块似乎在做“减法”，在保持住宅开发的同时，2016年大受影响的商业在2017年依然“固步不前”。

在围绕地产开展的“加法”和“减法”背后，绿地控股董事长、总裁张玉良的“算盘”到底是怎么打的？在复杂的经济环境和激烈的竞争下，2018年绿地又将迎来哪些挑战？

加法：非地产业务营收占比提高“创新、协同、内部改革”，这是张玉良向《每日经济新闻》记者描述的他的2017三大关键词。在张玉良看来，产业协同成为企业的重要竞争力，因为单一的地产已经没有竞争力了，“和其他国企比，绿地的效益高，但和民营企业比，（效益）还是不够的，因此绿地要用协同效应来增强企业效益，并与之匹配，不断创新商业模式、科技含量、组织模型。”

实际上，这种认知倾向从绿地2017年的业绩数据已可见一斑。在土地储备方面，2017年绿地已主要在围绕特色小镇、地级市高铁站、战略性项目开展布局，透过“地产+”获取的土地占比在加大。在雪野湖、丁字湾、宿州高铁站等69个项目落地后，绿地2017年的新增土地计容建筑面积约2325万平方米，预估新增总货值超过3000亿元。

《每日经济新闻》记者还注意到，在绿地做“加法”的同时，非地产业务的实际营收占比也在绿地的整体盘子中有所增长。在绿地2017年整体营业收入2901亿元、利润总额191亿元的成绩单背后，其中基建产业新签项目总金额1941亿元，同比增加100%。绿地的酒店旅游产业也在2017年的经营收入中贡献18亿元，全球累计输出管理项目30个。

据了解，绿地的进口商品直销实体门店全年新开15家，41家门店分布在全国17个一二线城市；科技产业方面，通过校企合作已建立两个“双创中心”及虹口绿地“创客中心”；2017年绿地成立的康养产业集团已启动并开工了6个康养酒店项目等。显然，2017年绿地围绕地产，做了很多“加法”。

张玉良并不否认这种说法，其表示，绿地魔方式的“地产+”产业协同运营模式是绿地正在运筹的一种方式。不过，为何要不断做加法，张玉良也并不避讳其直接效益即是低价获取更多资源，例如土地。

实际上，绿地去年的土地款592亿元，平均楼面价约2500元/平方米，土地成本优势有所增强。

绿地集团相关负责人也告诉记者，通过“地产+基建”已落地的小镇项目，基建板块可以获得大量基础设施、公建配套设施项目的建设业务。“地产+消费”之下，酒店板块已针对绿地主力打造的文化旅游和健康智慧等小镇，形成了配套酒店产品及服务的标准化方案。

与此同时，金融板块也在“地产+金融”之下，在原有房地产基金、地产互联网金融产品的基础上，筹划设立小镇、物流等产业基金。通过投资控股电竞领军公司，“地产+文创”寻求在新型持有型租赁项目、专业电竞场馆建设及运营等领域有所收获。

减法：商办困难待解

在传统地产领域，记者注意到，绿地似乎一直在做减法，例如商办物业/土地。张玉良表示，从当前绿地房地产业务的比例来看，住宅占70%，商办占30%。

“上海在2017年1月全面叫停商改住，直接导致绿地在上海有400亿元左右的商办存货无法盘活。”张玉良直言，绿地手上的这批商办物业，如果卖不出去就在合规的前提下调结构，转成经营物业，运营以后有了合适的收益水平，再做资产证券化。

不过对于目前盘活存量物业很兴潮的“长租公寓”，张玉良却略显保守和谨慎。他表示，类住宅要转公寓必须要在成本上具备相应条件，首先，楼板价必须要低，能做到地价5000元/平米左右是可以的，但高了就不行。

另外，将原来的商业改为住宅，也要涉及到户型、使用效率等诸多问题，比如200平方米左右的办公楼，中间分隔布置，都会涉及到成本，如果成本越高，产出又低，那就是资源的浪费。企业若想通过涨价的方式来弥补成本，就更是对社会的不负责任。

在成本考虑下，占绿地30%业务的商办似乎还未找到明确的“盘活之道”。而目前的房地产竞争格局没有给任何房企更多思考与选择的时间。

根据克而瑞权威发布《2017年中国房地产企业销售TOP200》排行榜显示，TOP3龙头房企均破5000亿元，第四至第六名突破3000亿元，房企各梯队门槛快速提升，不快则退。加码多产业发展、协同效应反哺房地产的方式，绿地能否抵抗当前行业第一梯队的激烈竞争，尚有待观察。

不过在更多的房地产传统业务上，张玉良自有其道，围绕一二线城市及其外溢部分是主要趋势，大部分三四线城市不可持续不能盲目追求。

“房地产总政策已经很清晰，土地供应从单一往多方面供应，租购并举目前还是一二线城市为主，市场容量将再放大。同时二线城市在聚集人口，地产总量也在发展。” 张玉良表示，绿地在今年有个专项计划，准备了200亿元资金，在行情依然看好的三四线城市，主要是一二线核心城市周边的辐射区域。准备去拿短平快项目，预计在2018年能够撬动1000亿元货值。

不过在其看来，单独强调房地产已经意义不大。张玉良反复强调，绿地是追求综合性的企业，而不是追求单一房地产收入有多少。

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