中国这几个鬼城复苏：从“无人问津”到“一房难求” —

经济观察报

2018-07-09 09:38

近两三年，鬼城集中的三四线城市频频出现了楼市**的信息，这个趋势在2018年达到了顶峰。鬼城这一曾被认为是城市化进程中的肿块，绝大多数都已经从很多企业的沙盘上消匿。

“现在这一片区域基本处于无房状态。”7月2日下午，在沈阳碧桂园城市印象的售楼处，一位销售人员用红外线笔在墙上的项目区位图上圈了一片。

实际上，正是因为这一片区域曾经囤积大量的房屋库存，而让沈阳变成了让开发商避而远之的城市。但从2016年3月份启动房地产去库存的两年时间里，当地房屋去化周期从28个月变为至今年5月底的15.8个月——后者是一个健康的数据。

沈阳是中国一些曾经出现房屋严重过剩城市的典型。从2013年开始，沈阳和鄂尔多斯、常州等一些城市，被扣上了“鬼城”的帽子。

这些城市数量庞大的空置房屋，一度引发了外部观察者的过度担忧。2014年，《参考消息》援引国外媒体的判断称，中国拟建造可供34亿人居住的房屋，这远远超出了实际需求。

尽管上述判断过于夸张，但也暴露了很多城市房屋供大于求的问题。在那前后，国家发出了大规模的去库存号召。

南方楼市的春天来得更早一些。最早摆脱鬼城之名的常州市，完成去库存任务只用了不到一年的时间。如今的常州无论是中心城区还是新区，只要有房地产项目开盘，都会迎来成倍的购房者**。记者6月24日在江北碧桂园某项目开盘现场了解到，不到300套房子，有超过3000名购房者参与认购。

相比之下，地处西北的鄂尔多斯尚未摆脱困境，但至少情况没有继续恶化下去。

城市的管理者围绕供求关系作出了各种努力去库存。记者调查发现，最有效的办法莫过于棚户区改造(以下简称“棚改”)货币化安置。常州、沈阳和鄂尔多斯等城市均实行棚改100%货币化安置。

棚改方案实际上有货币化和实物两种方法可供选择。实物安置更多对应各地的保障房建设，而货币化安置则对应动迁家庭购买商品房。“同样的安置条件下，货币化安置比实物安置在解决当地库存方面更有效，其次，他拿钱去买房，可撬动的房屋总价值也更高。”一位全国top10房企董事长告诉经济观察报记者。

自全国去库存启动以来，中央加大了棚改货币化安置的比例。据住建部的数据，货币化安置比例在2014年只有9%，但此后出现跃升，2015年至2017年的比例分别是29.9%、48.5%、60%。

鬼城的复苏，意味着去库存已不再是当前楼市主要矛盾，棚改政策出现调整的声音甚嚣尘上。不过，迄今未有官方消息证实。

但棚改货币化安置的收紧趋势已在地方上有所体现。据常州市住房保障和房产管理局住房保障处处长王惟佳介绍，2018年第二轮棚改开始，国开行、农发行等政策性银行对棚改项目融资提出新的要求——棚改实物安置比例达到50%以上才具备发放贷款条件。

前鬼城一房难求

7月4日，鄂尔多斯市康巴什区风和日丽，郁郁葱葱的绿化让这一片区域被称为荒漠中的绿洲，宽阔道路上不时有车辆呼啸而过，但行人并不多见。

康巴什区和东胜区、伊金霍洛旗是鄂尔多斯市的三个主城区，均有状态不一的烂尾楼和围墙圈起来的闲置土地。

据了解，2016年到2017年，当地已经禁止新项目动工。全市也几乎没有在售楼盘，“二手房比较多，在售的估计找不出三个项目。”一位伊泰置业的员工表示，在这个人口不到160万的城市，“每户至少都有两三套房子，四五套的也比较普遍。”

本报记者田国宝摄于鄂尔多斯

在康巴什区一个在售楼盘中，销售人员表示，项目于2013年开盘，现在还剩下不到10套左右的尾房在售，价格在9000元/平方米左右，“2013年开盘的时候价格是6000元/平方米左右。”

据上述伊泰员工透露，鄂尔多斯房价高点出现在2010年，当时部分康巴什楼盘价格曾达到2万元/平方米，东胜区和康巴什南区房价也超过万元，“南区公务员小区，当时就买1万多元，现在也就五六千元。”现在房价与两年前相比，涨了大约2000元/平方米左右。

如果说鄂尔多斯的楼市几乎是无房可卖、也无人买房，那么常州则是实实在在的一房难求。常州万科某项目销售管理部经理杨帆透露，当下，每一个新开盘项目都能获得超额认购。

常州房地产项目开盘前先进行落位认购，即意向购房者缴纳10万元不等认购金后，再对意向户型和楼层进行落位，实际操作中，往往出现多个落位认购人抢购一套房子的情况，这个时候，往往全款或者高首付能获得优先购买权。

克而瑞数据显示，截至5月底，常州房地产去库存周期只有3.8个月，市场供不应求也为房价提供上涨动力。2017年3月份常州新建商品住宅成交均价首次破万，2018年7月初新房成交均价为1.3万元/平方米，二手房均价达到1.35万元/平方米。

实际上，常州市主要城区及新北区的多数新建商品住宅价格已经达到1.7万元/平方米左右。据嘉禾置业一位销售人员透露，由于政府限制备案价，目前常州多数新项目采取**修销售方式，“价格比毛坯贵3000元/平方米左右。”

据杨帆透露，从2018年开始，由于开发商普遍看好后市，土地价格也开始攀升，“今年成交几个地块，楼面价普遍突破1万元/平方米，明年入市后销售价格应该都在2万元/平方米以上。”

沈阳楼市虽然没有常州那么**，但同样一房难求，沈阳恒大某项目销售经理王力告诉记者，其所在项目第一次开盘时，“一天销售了9亿元，创造了沈阳房地产市场记录。”

目前除了沈北、苏家屯、沈抚新城等较为偏远地区成交稍差些，主城区及浑南区等区域多数在售项目均处于清理尾盘阶段，“新项目一开盘，好户型基本就被抢光了。”王力表示。

2018年5月23日，沈阳限购政策正式生效，但相对宽松，仅针对三环内一手房进行限购，要求外地居民具备半年社保资格；商办、公寓和二手房并不在限购范围内。而浑南区三环外价格也普遍突破万元大关。

6月份，沈阳一手房成交均价为9373元 /平方米，同比上涨了18.32%，沈河区、浑南区部分高端楼盘销售价格则接近4万元/平方米，浑南大部分区域项目均已突破万元大关。截至5月底，沈阳商品住宅去库存周期下降至15.8个月。

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