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中国这几个鬼城复苏：从“无人问津”到“一房难求”

常州：三年停供土地和棚改货币化安置

常州市住房保障局和房产管理局宣教处处长缪滋来至今对常州被冠以鬼城称号的时刻记忆犹新，“那个名号对我们的发展带来了很大负面影响。”其中最大的影响是，银行机构一夜之间停止对常州市房地产企业房贷。

高库存加上银行停贷，让常州房地产市场从高处跌落。常州市房地产信息中心数据显示，截至2012年底，常州市商品房存量为1360万平方米，其中商品住房待售面积为777.55万平方米，去化周期约为22个月。

本报记者田国宝摄于常州

对于常州楼市库存问题，杨帆认为，一方面，前几年土地供应量较大，导致市场供过于求。据不完全统计，仅2010年、2011年两年，常州累计出让了399幅土地，每年土地供应面积在1万亩左右。

另一方面，作为长三角主要制造业城市，常州市城乡居民收入相对较高。杨帆是常州本地人，在她看来，“每家都有房住，而且原来常州房价变化不大，人们根本就没有买房的概念。”

常州是最早启动去库存的城市之一，据常州市住房保障和房产管理局市场监管处处长黄子文介绍，从2014年开始，常州就开始减少供地政策，“不是完全停止土地出让，是根据库存量不断调整土地供应结构，零零星星还是会有一些土地释放出来的。”

在减少土地供应的同时，从2015年开始，常州开始加大棚改货币化安置力度，据王惟佳介绍，2015年到2017年常州市实施棚改时，基本实现全部货币化安置。

在棚改货币化安置方面，常州主要通过两种方式与房地产去库存相结合，第一，棚改实施货币化补偿，安置户获得补偿款后根据需要选择楼盘购买；第二，对于部分去化艰难的房地产项目，政府根据实际情况进行回购作为棚改安置房。

常州农村集体宅基地建筑面积普遍较大，计入拆迁的面积通常在200平方米到300平方米左右，“一般村里拆迁户都能分到三套、四套房子。”王惟佳也表示，棚改货币化安置确实对房地产去库存起到了“很大作用”。

据杨帆等人回忆，常州楼市从2016年10月份开始出现转机。据新城控股在当地的一位营销人士介绍，当年9月份，无锡土地市场拍出楼面价为1.8万元/平方米地王项目，“常州和无锡紧挨着，房价才六七千元。”

在这种因素带动下，一部分投资客开始把触角伸向单价只有7000元/平方米左右的常州楼市，外地投资客杀入也触动了常州本地居民，“常州人没有过买房还能赚钱的观念”。杨帆表示。

本土投资客、本地改善需求和外地常住人口刚需，再加上减少土地供应和不限购等因素，使得常州楼市开始好转。2015年经过一年多去库存政策，常州楼市库存周期下降至16个月。

2016年开始，常州房地产政策开始从去库存转向“加大调控力度”，先后出台2年限售、销售价格备案等政策。这意味着，常州成为首批完成去库存任务的城市之一。

其实，抛开政策调控因素，常州本身购买力和外部因素刺激也是其快速去化的主要原因。2017年常州市人均可支配收入超过4万元，其中城镇人均可支配收入接近5万元。

而且，常州所在的长三角区域也是中国经济最为活跃的区域之一，2017年中国人均可支配收入超过4万元的23个城市中，长三角地区占据一半以上的比例，周边城市限购使得大量需求外溢至常州。

沈阳：减少土地供应和棚改100%货币化

让沈阳的开发商们记忆犹新的是，2013年第二十二届全运会结束后，赛事集中的浑南新区成了一座空城。

除了浑南新区外，沈阳还有沈北新区、沈抚新城等新开发区域也去化艰难，2015年开始，鬼城成为沈阳的别号。“那时候是真卖不出去。”王力一边摇头一边笑着说，他当时负责位于浑南区的星河湾项目销售，“我记得当时周边楼盘价格都是四五千，星河湾项目就买到一万了，一套也卖不出去，就赶紧跑出来了。”

彼时，开发商拿地也极为谨慎，据王力透露，当时其所在项目2016年拿地时，楼面价为2700元/平方米左右，“我们沈阳总都不敢拍板拿，当时市场也不太好，周边项目价格都四五千，最后请示了总部才拿下的。”

本报记者田国宝摄于沈阳

开发商拿地时的担忧并非没有道理，沈阳市库存最高点出现在2017年3月份，当时沈阳市房地产库存去化周期达到了28个月峰值。2015年之前，沈阳楼市一直处于供大于求的状态，2010年到2014年间，每年新增库存量均在400万平方米左右。

2016年3月份，沈阳市政府下发房地产去库存22条新政，在土地供应、货币化安置、购房补贴、降低交易税费、鼓励大学生农民购房等多个方面化解库存，开始去库存政策。

在土地供应方面，从2014年开始，沈阳土地供应量减少到469.6万平方米，只有2013年三分之一左右；2015年土地供应再次减少到232.4万平方米。此后沈阳每年土地供应一直保持在300万平方米以下。

同时，2016年沈阳即要求棚改安置货币化比例达到100%，当年辽宁省完成棚改16.34万套，完成任务179%，货币化安置比例达到75.1%，在全国处于领先地位。

2016年沈阳棚改任务是25582户，占全省比例18.3%；2017年10月份，沈阳棚改已经完成全年26021套棚改任务，并实现100%货币化安置。也就是说，两年棚改至少为沈阳消化5万套以上楼市库存。

沈阳楼市回暖出现在2017年初，彼时，有关自贸区落地浑南的消息已经广为传播，“有一些楼盘也放风说，从北京来了一批投资客，本地人也开始跟风。”王力表示。

到2018年3月份，沈阳市库存周期已下降至13个月，沈阳市用了一年时间将房地产库存从28个月将至13个月警戒线内。今年5月份，由于成交减缓，沈阳房地产去化周期又上升至15.8个月。

2018年5月23日，沈阳限购政策正式生效，针对三环内一手房进行限购，要求外地居民具备半年社保资格，商办、公寓和二手房并不在限购范围内，这意味着沈阳也已完成去库存任务。

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