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昆明上半年商品房成交均价12634元/㎡ 商业持续低迷

昆明上半年商品房成交均价12634元/㎡ 同比上涨37%

根据锐理半年报统计数据显示，截至2018年6月，上半年昆明商品房均价12634元/㎡，相较于2017年下半年均价10521元/㎡，环比上涨20%，相较于2017年上半年均价9219元/㎡，同比上涨37%。

截至2018年6月，昆明市商品房存量2760万㎡，相较于2017年2832万㎡的存量，下降了12万㎡，按照2018年下半年月均去化84万㎡计算，还需33个月消化周期。

2016-2018昆明商品房成交均价走势（来自锐理）

2016-2018昆明商品房存量变化（来自锐理）

从昆明商品房各区域市场对比来看，南市区存量面积、新增面积和销售面积占主力，南市区存量面积998.18万方占比约36%，新增面积184.77万方占比约37%，销售面积占254.78万方占比约50%。根据总体市场和政策来看，昆明南市区在巫家坝片区的带动下，商品房供销存远远领先于其它市区和片区。

2018上半年各区域商品房供销存对比（来自锐理）

昆明上半年商业成交均价21858元/㎡  同比下降0.7%

根据锐理半年报数据显示，2018年上半年，昆明新增商业体量26.97万方，整体成交均价21858元/㎡。

商业存量截止6月30日，存量55万方，按照2017年月均去化5.0万方计算，去化周期需110个月，也就是大约需要9年，庞大库存去化压力大。

2016-2018年商业成交均价走势（来自锐理）

2016-2018年商业库存变化（来自锐理）

从昆明各区域来看，上半年商业新增北市区占据榜首，占比42.5%，而南市区存量（占比34.73%）和销量（45.24%）均占榜首，值得一提的是中市区售价最高，为29478元/㎡。从整体市场来看，未来北市区商业依然存在很大潜力，例如6月份龙湖联合体在北市区拿地260亩，有媒体及专家猜测，龙湖天街未来或将落地昆明北市区，而南市区受政策引导和整体市场影响，商业存销比未来一段时间内或将继续领先其它市区和片区。

2018年上半年各区域商业供销存对比（来自锐理）

昆明写字楼上半年成交均价13321元/㎡

2018年上半年昆明写字楼新增面积27.47万方，成交22.57万方，成交均价13321元/㎡，截止6月30日，写字楼存量275.21万方，按照2018年上半年月均去化3.76万方计算，约需73个月，也就是6年，存量大，去化堪忧。

写字楼均价走势（来自锐理）

从写字楼供销存各区域对比来看，南市区销量领跑全城，南市区销量57.61万方，占比42%，而同样存量超60万方的西市区，销售面积仅为22.80万方，库存量仍很大，西市区库存去化压力大。

写字楼各区域供存销对比（来自锐理）

上半年公寓成交均价10641元/㎡

2018上半年，昆明公寓成交均价10641元/㎡，同比上涨24%，环比上涨28%。截止6月底，昆明公寓存量148.46万方，其中SOHO占比85%，LOFT占比15%。

从公寓市场各区域数据来看，南市区公寓存量46.9万方，占比32%，存量最多，而西市区新增公寓面积最多，为37.41万方，东市区供销存体量和占比最少。随着昆明交通和经济发展，昆明也因其得天独厚的自然环境吸引着更多的人来工作和置业，而公寓以其经济实用的特点备受人们的青睐，昆明未来的公寓发展空间或将成为房企下一步逐鹿的战场。

公寓成交均价走势（来自锐理）

公寓供销存区域对比（来自锐理）

整体来看，昆明上半年先是3月1日出台限售政策，在被约谈后，7月1日出台限购政策，暂停向昆明市五个主城区已经拥有1套及以上住房的非云南户籍人士销售新建商品房；而未满18周岁的非云南户籍人士无论是否在昆明主城五区有住房，均不得购买；年满18周岁的非云南户籍人士，在上述限购区域内若无房，仅可购买一套住房。在“房住不炒”的核心指导下，昆明楼市“发烧”或将逐渐“退烧”，房价将得到明显抑制。

文中数据来源锐理，感谢锐理对市场数据的支持。

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