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北京年底土地供应突增背后：供地计划完成压力大

经历了上个月的土拍盛宴，进入12月之后，北京土地市场热度不减。短短一个多星期，北京市场又有两次土地出让。12月4日，迎来北京土地市场12月首拍，揽金32.15亿元；12月11日，北京顺义出让两宗土地，收金29.6亿元。从上述动作可以看出，年底的北京土地市场供应呈现火热之势。

中国房地产报记者根据公开数据统计，单11月以来，北京土地出让金达494.65亿元。截至目前，北京全年土地出让金为1700亿元。

对此，一位土地研究人士对中国房地产报记者表示，“之所以出现年底供应突增的现象，一是因为北京市今年供地计划完成压力大，到了年末急于完成任务指标；二是与年初相比地价变低，房企拿地成本减少，拿地意愿增加，双向供需的变化促成了年底的土地盛宴。”

据中国房地产报记者了解，今年北京供应完成率还不足3成，远远未达到2018年的供应计划（1200公倾）。

央企国企成北京土地市场主力

北京供地突增的势头开始于上个月那场土拍盛宴。11月26日，北京集中释放12宗土地，超过30家房企参与竞价，最终成交总价超过316.46亿元。记者发现，这一天的土地出让金超过了北京10月份土地出让金3倍之多，刷新了北京乃至全国土地成交单日历史纪录。

中国房地产报记者根据公开数据统计，截至目前，北京全年土地出让金为1700亿元。

具体分析可以发现，北京土地市场斩获主要以央企与国企为主。11月26日的土拍，似乎没有看到大型民营龙头企业有所收获。来自亿翰智库的数据，2018年1-11月在北京的拿地情况来看，前十房企中民营企业只有金地，前二十企业中，碧桂园、旭辉、当代、世茂的权益拿地金额均不超过20亿元。

对此，亿翰智库研究人士表示，对于民营龙头企业而言，土储相对充裕，补仓相对克制谨慎；而对于部分中小房企而言，融资端与销售端双重压力下，北京的门槛依然较高。央企以及地方国企的资金优势、总部优势再次凸显。

“与民企相比，央企、国企的融资成本非常低，大概3%、4%，而民企融资成本有的都达到了13%。北京土地市场央企、国企拿地占多数一点也不意外。”一位上市房企人士对中国房地产报记者表示。

高涨背后的供地压力

尽管近两个月来北京土地成交趋热，但截至目前，供应和成交情况并不乐观。数据显示，2018年前10个月，北京市共成功出让土地50宗，成交建设用地面积358.59万平方米；成交总金额1093.53亿元。从供地计划完成情况上看，供应完成率还不足3成，远远未达到2018年的供应计划。《北京市2018年建设用地供应计划》显示，2018年北京计划供应住宅用地1200公顷。

与此同时，今年以来，北京土地市场流拍现象明显增多。截至目前，今年已经有7宗土地流拍，这一数据是2017年的3倍多。不过，记者发现流拍项目主要集中在上半年。

到了今年年底土地市场环境已经改变。上半年还是无人问津、土地流拍现象频现，年底房企拿地变得热情高涨，两者形成鲜明的对比。对此，亿翰智库研究人士分析房企拿地意愿变强主要原因总结为以下两点：一是大环境上地价下调、销售条件放松。2018年上半年流拍的7宗土地总价较高，或条件苛刻，部分地块调整成交条件，而下半年降低总价与条件重新推出市场，皆被房企斩获。

1700亿元的土地出让金是一笔大数字，但放在北京历年的维度看并不算多。例如，与2017年北京的土地出让金突破2600亿元相比，可以看出2018年北京土地市场依旧处于低温状态。

另外，财政部财政科学研究所原所长贾康对媒体表示，“年底全国各地疯狂‘卖地’现象，或许有政府增加财政收入的考虑。”

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