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再售昆明旧改 云南城投沽清盘龙项目股权内里乾坤

终止了酝酿一年多的240亿收购成都会展事项后，云南城投再次被拉至镁光灯下。

12月12日消息，云南城投集团将云南亚德房地产开发有限公司40%股权悉数转让给大华集团，成交价为2.1亿元。据悉，亚德地产主要负责昆明市盘龙区虹桥村、龙池村的城中村改造项目。

无独有偶，12月5日，云南城投计划放弃竞买昆明西山区8号片区弥勒寺村城改项目90％股权；12月3日，云南城投将5.87万平在建融城昆明湖工程项目以18.4亿元转让给首创。

短短一周内，云南城投接连出售3个昆明项目；把时间长线放远些，下半年以来，云南城投大规模转让旗下公司股权以及项目，涉及公司超8个。

而外界最为考究的，是云南城投这一系列资产运作动作背后所浮现的动机。

2亿售出昆明城改项目

近日，云南城投集团有限公司全资子公司昆明未来城开发有限公司，将其剩余持有的亚德地产40%股权悉数转让给大华集团(昆明)投资有限公司，成交价为2.1亿元。

观点地产新媒体获悉，亚德地产成立于2015年，主要负责昆明市盘龙区虹桥村、龙池村的城中村改造项目。资料显示，虹桥村、龙池村片区城改项目用地面积约683.27亩，净用地面积约23万平方米（约345亩），拆迁总面积约27万方，回迁总面积约20万方，总投资金额为20.21亿元。

在亚德地产成立之初，云南城投集团便通过昆明未来城开发有限公司间接掌控亚德地产80%股权。在3年内，亚德地产已发生过多次股权变更，最重要的就是云南城投两次的股权转让。

早在2017年11月，云南城投集团与大华集团签署了《白沙河片区改造建设项目战略合作框架协议》，根据协议，双方将合作加快推进白沙河片区城中村改造工作。

今年3月份，亚德地产对其持有的40%股权进行转让，挂牌价为6680万元，最终由大华集团以底价受让；10月份，亚德地产再挂出40％股权，不同的是，挂牌转让价升至2.1亿元。

此次最新消息称，云南城投剩余的40％股权仍由大华集团以底价受让。在两次股权转让完成后，大华集团拥有亚德地产80%的股权成为最大的股东，也成为虹桥村、龙池村城改项目的控制人。

对于接盘者大华集团来说，市场早已不意外。而且在此前11月份，昆明市规划局发布了该城改项目用地的规划许可证，将该地块项目命名为为“大华时光园”，仅从被冠以“大华”二字来看，项目由大华集团操盘开发也已是板上钉钉的事。

值得一提的是，这也是大华集团进入昆明以来斩获的第二个项目。早在今年1月，大华集团中标成为昆明春雨路1号片区1500亩城改项目的社会投资人，这成为大华集团在昆明拿下的首个城改项目。

同时，此次顺利出售40％股权，也意味着云南城投不再持有亚德地产任何股权，彻底退出了虹桥、龙池村城改开发。

项目交易内里乾坤

针对此类出售城改项目的动作，外界第一反应往往是与标的资产质量、企业资金状况等等挂钩。不过，对于头顶“一级开发第一股”光环的云南城投来说，这样的动作或许并不难理解。

据悉，在今年9月份，亚德地产竞得盘龙区青云街道办事处虹桥村、龙池村片区城中村改造项目（一期）KCPL2018-5-四号地块、五号地块、六号地块，交易面积113.11亩，交易金额将近5.52亿元人民币，项目已进入二级开发阶段。

也就是说，云南城投对虹桥村、龙池村两个村的土地已经整理完毕，达到可以招拍挂并且开发的条件，即基本完成了一级土地开发流程。

观点地产新媒体了解，在股权转让之前，这两个城改项目是由云南城投通过旗下昆明未来城公司间接持有，昆明未来城公司在过往主要负责的便是一级土地开发整理业务，包括房屋拆迁安置补偿、土地前期开发、棚户区改造等等。

可以窥见，这次的出售动作基本属于云南城投在一级土地开发模式上的“常规操作”。

“云南城投在完成土地整理后转手给大华，一方面是通过出售土地项目获得了溢价收益，另一方面，通过承接给开发商，这个城改项目转变商业市场化的项目，对城投来说也是卸掉包袱，实现项目的市场价值。”长期研究云南地产市场的资深人士康兵分析道。

据了解，在此前因巨额投资昆明环湖东路一级开发项目，从而导致资金链一度承压之后，云南城投自2013年起已有意转型二级开发模式，开始不断增加地产开发项目，其中更是包括旅游地产项目和城市综合体。

康兵进一步指出，尽管云南城投在往新模式方向上转型，但是一级土地储备及开发仍是它的发展重点，“城投通过市政建设、片区规划，在承担责任的同时控有大量优质土地资源，这仍是它的核心业务。”

另值得注意的是，此次出售动作并不是个例，云南城投最近明显加快了转手项目的动作。

就在上一周12月3日，云南城投置业宣布拟将标的项目协议转让给首创置业的全资子公司众置鼎福。据了解，标的项目为龙江公司持有的城投湖畔四季城（一期）项目中位于J2012-040-1号地块的在建工程，用途为城镇住宅用地，总建筑面积约为38.63万平米，项目评估价值18.04亿元。

12月5日，云南城投置业再宣布称，因无资金安排，公司拟放弃竞买云南仁和佳业房地产开发有限公司90%股权，对应5亿元股权及债权对价款。仁和佳业公司主要开发昆明西山区8号片区弥勒寺村“城中村”改造项目，项目总投资约18亿元。

事实上，无论是云南城投集团或者上市平台云南城投置业，其在今年下半年以来都出售不少项目资产。

据观点地产新媒体不完全统计，下半年至今云南城投已转让包括8个下属公司股权，除上述提及的亚德地产、仁和佳业等，还包括西安云城置业51%股权、昆明七彩云南59.50%股权、天堂岛置业90%股权、满江康旅80%股权、陵水顺泽90％股权等，其中不乏首创、万科等接盘者。

“主要是考虑到投资收益的实现，以及快速回笼资金的需求。”云南城投置业董秘李映红对观点地产新媒体称。其中，将在建的城投湖畔四季城住宅项目转让给首创，便是为了获取投资收益，实现资金回笼，增加现金流动性，交易产生的利润可能占云南城投置业最近一个会计年度经审计净利润的50%以上。

同时，康兵指出，历年云南城投在年底都会出售大量土地项目，这也是为了达到资金回流、平衡财务表现。

据观点地产新媒体查阅，云南城投前三季度实现营业收入69.93亿元，同比增长9.41%；净利2.28亿元，去年同期则是亏损-3.76亿元，同比增幅达160.56%。其中，净利扭亏为盈的一大原因便是转让旗下满江康旅80%股权予万科，该笔交易确认投资收益5.81亿元，实现净利润金额4.36亿元。

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