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昆明楼市住宅销售遇冷 商业地产借机上位

经营权商铺：首付低收益看运营情况

目前，昆明只有少数项目在经营权商铺。经营权商铺，即投资型商铺，出售一定年限的经营权，这在昆明商业地产中早已不是什么新现象。对于经营权商铺来说不外乎门槛低、收益高、可委托这三个优点。王詠雪认为，经营权商铺对于开发商和投资者来说都是有利有弊的，买家和卖家的发展思路不同，对于开发商来说便于管理，可以享受发展带来的升值空间。但是对于投资者来说，经营权商铺大多位于城市繁华地段，经营权比产权更便宜，比租金成本低，资本运作上更适合投资者的发展。

相比较而言，经营权商铺的投资门槛要比产权商铺要低很多，有时投入的资金仅为产权商铺的40%左右。然而，有投资者认为，经营权商铺风险大，投资回报难达预期是最让人担忧的问题。王詠雪表示，商铺的选择主要看商家的长远规划以及品牌定位，经营权商铺利弊都有，对于投资者、经营者来说存在开发商为了整体布局，实行“末位淘汰”制，逐年淘汰经营状况较差的商家，引进高效能品牌的情况。

商铺投资

每一种投资都有风险存在，只有通过各方有力的条件才可以最大限度降低其风险。从投资商铺来看，为了保障收益，地段、回报率、开发商品牌、投资前景四个要素必不可少。

地段：稀缺地段决定投资回报

“地段，地段，还是地段！”王詠雪引用李嘉诚关于房地产价值因素的论断告诉记者，对于商铺投资，区位因素是发展的关键。地段具有不可复制性的特点，一直是投资者最先考虑的问题。每一个城市都有自己的商业坐标，比如北京的王府井、上海的南京路、成都的春熙路、昆明的南屏街，这些地方的店铺无论世事如何变迁、商圈如何更替，即使租赁价逐年上扬，还是会有无数商家打破头皮相争，只为在此拥有一席之地。

对于商铺的地段，无论是专家学者还是开发商，他们都有同样的观点。云南文洁房地产开发有限公司营销总监徐欣认为，商铺的地段作为投资者考虑的关键，也是未来商铺收益的保证。地段是带来客流的基本保障，黄金地段的商铺建完了、卖完了，就没有了，所以黄金地段的商铺就有着唯一性、稀缺性、不可复制性的特点。

回报率：确保收益保障投资成本

据记者了解，近期开盘的汇都国际金铺实行5年全程托管，年均7%反租收益，5年回本35%，一系列的收益回报受到投资者的关注。王詠雪认为，不管是回报率，还是售后返租，都是开发商营销的一种手段。对于投资者而言，回报率是商铺作为理财投资产品收益的表现，稳定的高回报率可使投资成本降低。

实际上，有部分商铺用最高15%的回报率吸引投资者。我们也应该注意到，15%的回报率并非平均回报率，投资者在选择购买商铺时，应当注意开发商宣传的字眼，从中权衡商铺的投资价值，而不是只盯着最高回报率来看。

品牌：运营实力决定商铺收成

对于投资者而言，他们追求高收益的同时，也更看重投资的保障。因此，开发商的品牌往往也成为投资者评判其对商铺运营实力的一个要素。开发商的品牌同时意味着对商家的号召力，知名品牌、主力店的入驻是商业项目发展的战略资源，使项目具有更大的升值空间，更有利于培养商业氛围，影响商铺的收益。

事实上，品牌不光是开发商的实力，也包括项目所在商圈的发展水平。优质的商圈也是投资者看重的投资要素。对于商业项目来说，已建成项目的运营情况就是一个房地产品牌的最好证明。在南亚风情·第壹城成功运营的基础上，诺仕达集团旗下的七彩云南·第壹城大打品牌营销策略，以确保投资者的收益。如今，昆明西山万达广场正式营业，其火爆的开业场面也证明了商业品牌的号召力。有业内人士认为，开发商的运营能力、商业经营和物业的管理方面的实力都是投资收益的潜在价值。

前景：紧邻新商圈保障收益

地段的不可复制决定了黄金商铺的稀缺价值，并不是所有的商铺都能够天生坐拥核心地段，潜在的商圈发展也影响着商铺的投资前景。对于正在发展的昆明来说，交通的便利以及各区域中心的发展，衍生了新的商圈。投资者应当把目光放得长远一些，商铺未来的升值空间才会更加广阔。如今，滇池路商圈由于南亚风情·第壹城、昆明西山万达广场的运营，商业氛围越来越好，商铺的投资收益得到保障。同时，呈贡商圈、人民西路商圈、北市商圈等多个新商圈在蓬勃发展，投资前景值得期待。

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