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中国这几个鬼城复苏：从“无人问津”到“一房难求”

鄂尔多斯：货币化安置，回购烂尾楼

鄂尔多斯因康巴什区被称为中国第一鬼城，这个新区于2004年启动，2005年全面开工，多年来鬼城称号一直是笼罩在当地政府心头的一片阴影。“我们相当反感鬼城这个称呼。”鄂尔多斯市公务员小于说。

据前述伊泰置业员工介绍，2010年是鄂尔多斯楼市最为**的年份，东胜区、伊金霍洛旗、康巴什南区的房价都破万，康巴什北区核心区部分项目价格达到2万元/平方米。

2011年下半年，随着民间借贷崩盘，鄂尔多斯房价也开始出现崩溃，“跌了一半多，原来一万多的基本跌到四五千元了，一万七八元到两万元左右的跌到七八千元。”鄂尔多斯80%左右的房地产在建项目出现停工、烂尾等状态。

2014年底，鄂尔多斯也开始艰难去库存，同样通过减少供应和增加需求作为去库存主要手段，不同于常州和沈阳，鄂尔多斯的去库存力度可谓空前。

据上述伊泰员工介绍，由于烂尾项目较多，目前政府工作主要以盘活烂尾为主，重点针对拆迁安置和已购未交房购房者。目前全市范围内也已停止新项目开工，“我们有一块地，位置很好，销售不是问题，但开不了工。”该名伊泰员工表示。

棚改安置方面，鄂尔多斯实施房票制，即棚改拆迁户被拆迁后获得房票，在购房时房票可抵购房款。同时，鄂尔多斯在安置房建设方面以盘活存量项目为主，“就是政府回购烂尾楼作为安置房。”上述公务员小于表示。

具体操作上，政府根据所需的安置房面积，通过第三方评估机构选出几家符合要求的项目，去掉最高价和最低价后，在剩余项目的报价中获得一个平均价格，然后让安置户选择项目，再以平均价回购得票率最高的项目。

确定回购项目后，政府投入一部分启动资金盘活项目，安置户进行认购，认购完成后，根据实际认购情况，政府交付给开发商回购款，项目由政府成立的运营管理机构负责具体安置分配工作。据官方数据透露，截至2017年，鄂尔多斯通过棚改安置方式已消化掉4成左右的库存。

相比于房地产市场崩盘，鄂尔多斯市政府面临的更大问题是产业缺失，康巴什新区刚刚启动时，当地政府曾通过煤炭资源换项目的方式引入大量制造企业，但在房地产的冲击下，这些项目真正启动的并不多。不过据上述公务员小于介绍，由于政府率先处理康巴什烂尾项目，目前康巴什新区的烂尾楼已经不多，多数已经复工，东胜区则相对较多。

棚改货币化使命完成？

全国棚改最早起源于2004年，彼时，从辽宁省抚顺市开始，不断向全国推广。2013年，全国化棚改开始。

不过，棚改的货币化安置却真正兴起于2015年。国泰君安证券研究所报告显示，2008年到2014年期间，棚改主要以实物安置为主，货币安置为辅，2014年时棚改货币化安置比例不到9%。

从2014年底去库存政策实施以来，2015年全国启动第一轮棚改中，安置逐步转向为以货币安置为主。到2017年，全国棚改货币化安置比例超过60%，常州、沈阳、鄂尔多斯等高库存城市棚改基本实现100%货币化安置。

不过，针对棚改货币化安置推高房价一说，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁拟文表示，2013年-2017年货币化安置家庭中，仅有20.4%家庭重新购房，占全部购房家庭比例仅为2.4%。

由此甘犁认为，棚改货币化对住房市场影响有限，投资性住房需求才是驱动房价迅速上涨的重要因素，“相比于一刀切的实物安置，货币化安置给了家庭选择是否购房的自由。”

在王惟佳看来，对于棚改群众而言，货币化安置和实物安置各有利弊，单纯的实物安置，“有的拆迁户可能一下能分到三四套房子，但他可能并不想要那么多房子，(而是)想要一些现金改善生活。”

另一方面，全部实物安置也限制了部分安置户的选择余地，进而导致棚改工作难以推进。“比如原来在市中心住的，拆迁后他不想离开这一区域，但安置房不可能都是原地回迁，所以有一部分人不愿意拆迁。”王惟佳表示。

同样单纯货币化安置也存在诸多问题，比如张家口近年棚改户超过10万户，在实行100%货币化安置的情况下，一些开发商开始集中封盘涨价，使得拆迁户购房成本上升。

王惟佳也表示，在实际棚改中，也有拆迁户抱怨安置费买不起房，“最好的方式其实是实物安置与货币化安置相结合，这样拆迁户可以根据自己的实际需求有更大选择余地，也有利于棚改工作推进。”

不过，随着全国主要城市楼市复苏，棚改货币化政策也在收紧。据王惟佳透露，常州市棚改工作融资主要在国开行和农发行两家政策性银行，原来对实物安置比例并没有要求。

从2018年第二个棚改周期实施以来，国开行和农发行在内的政策性银行均对发放贷款提出新的要求，即棚改项目实物安置比例达到50%以上才具备发放贷款的条件。

包括常州市在内的多地负责棚改的相关政府人士均表示，目前并未收到停止棚改货币化安置的通知，只是银行机构在发放贷款时，对棚改实物安置比例提出必须高于50%以上的要求。

这一政策对于已经完成去库存地方政府而言，似乎影响不大，但对于鄂尔多斯这样依然处于去库存阶段及政府财政紧张的城市而言，如果同样执行这一政策，将承受巨大压力。

鄂尔多斯市政府公布数据显示，2018年鄂尔多斯棚改任务为5399套，截至6月底，开工率只有6.7%。鄂尔多斯也是住建部确定的去库存试点城市之一，对于未来出路，当地政府并未给出答案。

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