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灼见 | 今年中国房企生态日趋恶化 并购重组和转型是主流

尽管目前房地产市场去库存效果显著，但“降房价和去杠杆”以及“稳房价和稳杠杆”的任务尚未完成，房地产市场金融风险仍高企，防范和化解房地产金融风险应成为防止发生系统性金融风险的当务之急、重中之重，必须采取宏观审慎的逆周期管理。

腾讯财经《灼见》特约作者 况伟大（中国人民大学国家发展与战略研究城市与房地产研究中心主任）

一、 2018年中国房地产市场回顾

自2015年底，中国房地产市场的基调是供给侧改革，“稳房价、去库存、去杠杆”。

首先， 2018年房价上涨势头总体上被遏制了，房价基本上稳住了，但房价水平较高。国家统计局数据显示，2018年一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨0.5%，涨幅比上年同期回落9.6个百分点，二手住宅销售价格同比上涨0.7%，涨幅比上年同期回落11.3个百分点；二三线城市新建商品住宅销售价格同比分别上涨7.6%和7.8%，二线城市涨幅比上年同期回落1.5个百分点，三线城市涨幅与上年同期相同，二三线城市二手住宅销售价格同比分别上涨5.8%和5.9%，二线城市涨幅比上年同期回落2.1个百分点，三线城市涨幅比上年同期扩大0.5个百分点。

其次，2018年中国房地产市场去库存效果显著。国家统计局数据显示，2018年末，商品房待售面积52414万平方米，比上年末减少6510万平方米，住宅待售面积25019万平方米，比上年末减少5072万平方米，办公楼待售面积13793万平方米，比上年末减少15万平方米，商业营业用房待售面积3649万平方米，比上年末减少1411万平方米。

最后，中国房地产去杠杆效果不明显，去杠杆压力仍然很大。2008-2017年中国房地产开发企业的杠杆比率一直呈上升趋势，资产负债率由2008年的72.3%增至2017年的79.1%。可见，房地产开发企业的杠杆比率不降反增，去杠杆压力不降反增。同时，中国房地产开发企业的回报率不高，资产回报率（ROA）和权益回报率（ROE）分别由2008年的2.37%和8.57%降至2017年的1.62%和7.77%。因此，在房地产开发回报率低的时期，开发企业难以支撑高杠杆率，一旦房价下跌、库存积压，大量高杠杆比率的房地产企业将破产倒闭。因此，降杠杆和稳杠杆仍为防控房地产金融风险的当务之急。

另一方面，居民的债务杠杆和偿债压力很大。尽管中国商业银行严格执行至少20%首付比率，房贷的杠杆比率被严格控制在80%以下，但中国居民的偿债压力仍然巨大。2017年1月至2018年12月，中国居民中长期贷款（基本上是房贷）占储蓄比重由2017年1月的38.32%增至2018年12月的47.05%，债务偿还压力骤增。尽管该指标不包括房产和股票资产，但目前中国家庭平均接近一半的储蓄要用于偿还中长期贷款和房贷，已接近中国家庭债务支付能力的极限，流动性风险很大。据此，房贷风险仍为房地产金融风险的核心。

二、 2019年中国房地产市场调控政策及房价走势展望

前已述及，尽管目前房地产市场去库存效果显著，但房价和债务杠杆仍高企，“降房价和去杠杆”以及“稳房价和稳杠杆”的任务尚未完成，房地产市场金融风险仍高企，防范和化解房地产金融风险应成为防止发生系统性金融风险的当务之急、重中之重，必须采取宏观审慎的逆周期管理。实际上，去库存和去杠杆均与房价高度相关，房价是中国房地产金融风险的“灰犀牛”，房价是中国房地产市场调控的关键和“牛鼻子”。因此，2019年中国房地产市场调控的基调和重点仍是控制房价，防范和化解房地产金融风险，必须防止房价大起大落，房价既不能“涨破”，也不能“跌破”，必须将房价的涨幅或跌幅控制在合理范围内，使房价回归合理水平。据此，2019年中国房地产市场调控政策应具有以下三个基本特征。

第一，继续坚持“房住不炒”的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，打击住房投机和炒房行为，大力发展租赁市场，满足居民的居住需求。

第二，继续坚持和实施从紧的房地产市场调控政策，保持房地产调控政策的连续性，稳定消费者和投资者预期，久久为功。

第三，楼市调控政策要因城施策、因时施策，多管齐下。房地产市场区域性特征很强，一线城市以及热点城市要继续保持从紧的房地产市场调控政策，某些“鬼城”以及供过于求的城市实施从紧的供给政策和宽松的需求政策。要从供求两方面入手， “限购、限贷、限商、限价、限公积金”等政策要多管齐下，形成系统的房地产市场调控政策。

在2019年房地产市场调控政策下，2019年房价总体上仍保持平稳走势，经不懈努力，逐渐实现中央提出来的住房市场供给侧改革目标以及十九大提出来的“房住不炒”、“住有所居”目标。

三、 2019年中国房企生态展望

2018年全国未出现“金九银十”现象，土地流拍增多，万科等房企高喊“活下去”，万达集团宣称企业已不是房企等。2019年中国房企生态将面临更加严峻的挑战。

首先，紧调控、严监管是中国房地产市场的典型特征。一些发展不规范的地方房企和中小房企因融资能力、开发能力逐渐退出房地产开发市场。

其次，一线城市和某些热点城市已进入存量房时代，开发市场占比不到20%，开发市场萎缩，开发市场竞争激烈，房企转型以及并购重组浪潮将愈演愈烈，大量中小房企不得不消失或转型走专业化的道路，房地产开发市场集中度会进一步提高。

最后，中国住房开发市场比较发达、占主导，而住房租赁市场不发达、不规范。为实现“房住不炒”目标，目前中央及地方政府正在大力发展租赁市场，出台了相关租赁市场政策。大量房企将面临要么开发（销售），要么经营（出租）的选择。但是，目前中国住房租赁市场的回报率较低，约2%，只有大型和品牌房企才能生存下来，大量房企因融资能力和高成本将退出房地产市场。

综上，2019年中国房企生态日趋恶化，并购重组和转型是主流。

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