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千亿级合作牵出两大闽系房企 世茂的钱哪里来？

12月17日，福晟集团（00627.HK）股价收盘报0.184，上涨达36.3%。

这一波拉升背后是福晟集团与世茂即将开展的巨额合作。

福晟高层向风财讯表示，福晟与世茂及资管机构将开展战略合作，强强联手将来共同开发合作。

对于此次涉及四家合作方的持股比例，世茂、福晟、东方资产是否为4:3:3，目前尚无定论。

那么此次合作到底涉及哪些项目？世茂开启“收购模式”的钱从哪里来？

福晟千亿货值“肥肉”

截至今年11月，福晟集团的销售金额为637.7亿元，排名51位，这与其此前设定的“2019年900亿”目标，还有一段距离。不过为了这个目标，福晟曾在过去三年加速冲刺，这为其沉淀了为数不少的优质资产。

福晟在2017年前后通过并购一举拿下的项目就有70余个，2018年的200多亿回款都用于新增投资，当年预计累计动用1000亿资金投资新项目，最终至年底福晟的新增土地货值620亿元，加上收购的7个项目（其中3个位于长沙，其他的位于上海、福建、浙江和香港），其在开发或待售总面积在173.5万平。曾有报道甚至称福晟当年货值达8000亿。

其中最引人关注的，莫过于深圳体量达200万平方米的旧改项目（目前股权已变动），2018年福晟在深圳的9个项目，储备货值超过了5000亿元。

而目前福晟在粤港澳大湾区布局4座城市，持有共约7个项目。

大本营海西经济区的4座城市，福晟则共有25个项目，其中15个还有可售货值。

环杭州湾大湾区则有上海福晟钱隆广场和淮安的钱隆御景。另外福晟在天津、郑州还有6个可售项目。

消息称，此次合作涉及项目主要涵盖福州、厦门、天津、惠州等城市的待开发待售项目。

世茂的“印钞机”

另一厢边的主角世茂房地产，可谓今年地产界的另一位“收购王”。

今年以来已先后与泰禾、万通、粤泰、明发、开诚实业等房企达成协议，收购超过20个项目，总收购金额近200亿元。

在今年上半年世茂新增的60幅土地中，7成（约900万平方米）都是收并购获取。

世茂的钱从哪里来？

风财讯盘点发现，销售变现、境内外发债和银行授信是其公开层面的主要现金池。

受到今年融资政策影响，世茂房地产在国内发债数量减少，优先在海外发行美元优先票据。

截至目前，世茂房地产及子公司境外债券还有6只存量债，规模约55亿，票面利率在4.75%-8.37%。剩余年限最短1年半，最长还有近7年有效期。

有券商人士告诉风财讯，世茂是A+H双上市平台，目前的联合信用评级是AAA评级，世茂的债券比较被看好，一些高收益票还会吸引投资者抢额度。

或许也是由于比较抢手，相较诸多房企10%以上利率，世茂的境外债只有一笔票面利率超8%，利率多在4-5个点的水平。

在国内，世茂房地产也主要依靠债券融资，其境内融资的存量债，还有3只五年票期的私募债，总额57.4亿元，票面利率在4.6%-6.9%。

相比之下，信托融资目前只有三笔。而其整体的加权发债成本6.2%，处于行业低位。

此外，世茂房地产的银行授信总额1555亿，截至今年中期还有400亿未使用。公司的中期票据还有80亿未使用。

在这一过程中，世茂房地产的对外担保只有36.11亿。整体呈现出的现金情况比较乐观，年中经营性现金流净额在99.99亿，比2018年末的22亿宽裕不少。

不过截至2019年中期，世茂房地产的有息债务1154.66亿元，较2018年的1091亿有所增加；流动负债在总负债中占比7成以上，资产负债率略有提升，伴随收并购规模的持续加大，需要更加关注平衡长短债和现金流。

而解决这个问题的最好办法，依然是加速销售回款。

截至今年前三季度，世茂房地产的销售2277.3亿元，已重回TOP10，排名第九位。

对于2018年和2017年同期，世茂房地产1551亿元、886.2亿元的销售额，“提速”很明显。

资金充沛、野心犹在，扩张便是一场跃跃欲试的大戏。

收并购只是世茂房地产选择的一种表演方式。毕竟相较利润空间只要有5%不到的招拍挂市场地块，收并购市场的可操作空间更大。

“操作得好，拿到15%的利润空间也并非不可能，普遍保证8%的利润是可以的。”上述业内人士表示。

而除了福晟、泰禾、万通、粤泰、明发、开诚，消息称还有多家资金链偏紧的民营房企在世茂的备选名录中。

正如副主席兼总裁许世坛所言“加大并购”，当下的世茂房地产也凭此重新拨动了“名次”的指针。

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