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深圳炒房“忽悠链”：以教育之名，开启买房套路

每经记者 甄素静 吴若凡 王佳飞 每经编辑 陈梦妤

所有炒房的开始，都离不开“念想”。据每日经济新闻此前报道，微博大V“深房理”所讲的诱人买房致富故事，让身在江苏的魏静（微博名：7蟹姐姐）和身在河南的杨乔心动不已。两人加入“深房理”粉丝会员社群，再走完缴纳会员费、咨询费、手续费等完整流程。今年3月，魏静定下了深圳前海时代的房子，但一个月后，深圳经营贷政策突然收紧，加杠杆买房的魏静资金链断裂，刚入手的价值728万元房产被法院查封；杨乔虽然及时醒悟并中止买房，但也损失了上万元。

6月4日，深圳市房地产中介协会发布郑重提示，市场上存在部分“炒房”团伙通过营造楼市追涨氛围，吸纳会员的行为，涉嫌扰乱我市房地产市场秩序，严重触及法律法规，要求房地产中介机构、中介人员严禁参与或协助类似“炒房”团伙的违法违规行为，包括为此类团伙提供揽房揽客的便利等。

深圳市房地产中介协会在接受记者采访时表示，暂不方便回复，静候通知。

近半月以来，记者分别在北京、上海、深圳三地对数位当事人进行了调查。6月6日，记者见到了魏静，她在深圳，奔走于公安局、工商局和小贷公司间，她坚信自己不是“套路贷”的第一位受害者，也不会是最后一位。她对“深房理”从起初的完全信任，转变到了彻底失去信任。她说她有全套的“被套路”证据，没有人看，也不知道该交给谁看。对于一个月后的官司，她说她做好了最坏的打算。

对于魏静声泪俱下的控诉，在与记者的独家对话中，“深房理”近乎全盘否认，并起诉了魏静，理由是诽谤造谣，态度异常强硬，表示坚决不和解。垫资公司也起诉了魏静，理由是欠钱不还。

付12780元入会费 开启“财富自由”之路

记者在调查中发现，部分地产微博大V和中介公司、小贷公司之间，已经形成了一个缜密的“贷款利益链条”：抵押—中介垫资—付全款借壳办理经营贷—还垫资—拿到房本还贷款—再拿新房本抵押……

在深圳，房产大V主要分为两类，一类以“深房理”为代表，他们有专业的团队，为会员提供全流程的购房服务建议，包括落户、购房名额、选房、找小贷公司垫资等，其中每一个环节都需要在中间商身上花钱，而且越往后，抽成的中间商越多。“深房理”入会费为12780元，交了钱便有工作人员开始在线指导买房。

另一类以“深圳木子”等为代表，他们早期随着房地产行业发展，获利颇丰。现在以过来人身份，根据自身多年的深圳地产观察经验，为会员提供选房建议服务，教人买房。严格意义上来讲，这类大V并不是真正的地产从业人员，咨询服务也并非其“名义”上的主业。

关于后者的咨询方式，仍以“深圳木子”为例，专属咨询1888元/年，此外还有两个咨询渠道：一是微博提问，价格388元，问一个问题，不接受反复私信追问；二是微博V+会员，1688元/年（1088元/半年），权益是可以免费看所有微博会员文章和微博问答，另外有微博群讨论。

他们的共同点是通过微博、微信等社交平台，宣导自身在地产行业的获利战果及对他人的价值，以咨询服务、直播分享、线下论坛报名等形式向会员或粉丝收取费用。

深圳金融业和自媒体极度发达，这样的大V和垫资公司、金融公司并不在少数，也成为不少从业者养家糊口，甚至实现财务自由的重要途径，而从业者中也不乏名校高材生，选好案例、讲好话术等，成为他们快速获得置业者信任的基本方法。这个群体间的竞争十分激烈。

以育儿之名 名校法学硕士的微博导流

在这条产业链的最上游，《每日经济新闻》记者发现，一个叫“美妈陈X泉”的微博号，以母婴内容为主，却是为“深房理”输送潜在购房粉丝的重要渠道之一。

据了解，“陈X泉”本名张X，为毕业于某名校的法律硕士，后在深圳某房企从事法务工作，不久又辞职，专门在微博上卖课程。

粉丝沙甜告诉记者，“陈X泉”会在粉丝群的公开课里教会员们用结婚、离婚的方式来获得购房资格。通过买房获得财富自由，让自己和孩子过上更好生活，走出新的精彩人生。

作为一名大龄单亲妈妈，沙甜对此深以为然：“刚开始我只是认同这个人，看她记录个人生活，分享对于育儿和心理学的观点，都挺让人信服的。尤其是她名校法学硕士的名头，让人觉得很专业、有光环，所以后来她开始在网上卖课，不少人会去听。”

“陈X泉”经常以“切身经历”为例，在课上告诉粉丝，自己是如何离的婚、怎么照顾小孩，甚至不避讳宣扬自己的家丑。生动的案例和“真诚”的讲解加持，令“陈X泉”的粉丝对其无比信任。以此为基础，“陈X泉”会在课上频繁提到“深房理”，说“他”逻辑通透，引领她走向了财务自由。

沙甜们告诉记者，“陈X泉”很擅长在课程或粉丝咨询中，一点点击破大家的顾虑，例如户口。

在他们向记者提供的一段录音中，“陈X泉”耐心而细致地向粉丝们讲解，涵盖“如何找一个有深圳户口的人去结婚”“年龄大、学历不够的，需要多找几个深户提高概率”“假结婚买了房子就可以离婚，深圳做这一套很成熟”“入深户不是一定人要在深圳”“入深户很容易，找专门的中介花几千块就能成功”等。

根据沙甜的描述，在讲课和咨询中，“陈X泉”还经常让粉丝去贷款，说人人都抱着金饭碗，比如保单、房产等，都可以质押。

所有的一切，都围绕着教粉丝“以年化利率不超过8%，买下价值千万的房子”。“如果选对房子，深圳房子一年涨幅会不超过8%吗？去年深圳房价一年涨幅15%！”不久后，不少粉丝便形成了这样的思维，开始在炒房的幻想中越陷越深。

以教育之名“深X夫妇”的微信导流

记者调查发现，一些打着“教育”之名的微信公众号也是引流的渠道之一。子女教育和炒房被一些投机者步步串联，方式是时下最普遍的鸡汤式“贩卖焦虑”。

　未来X藤教育科技（北京）有限公司（以下简称未来X藤）便是其一，他们的口号是“让每个中国孩子分享最好的教育”。

不过启信宝显示，未来X藤的主营业务包括技术推广、软件开发、经贸咨询等，唯独没有教育。

如果通过网上的课程看，这家公司推荐的都是如何培养孩子、何如陪伴等等，并没有什么特殊。但记者调查后发现，未来X藤会经常提供一些“别人家”的故事，比如学霸的经验，很多家长会由此触发更深的焦虑，这只是套路的第一步。

未来X藤给出了解决方案，在众多推荐的关键词中，“规划”是被反复提出的。比如，“具体如何做好孩子的生涯规划？最重要的就是抓住人生重大的转折期。”表面上看，这些因素和炒房并没有关联，但未来X藤并不仅仅提供在线课程，更多的玄机隐藏在线下活动中。

未来X藤家长会的评论区互动中，时常会出现一个名为“深X夫妇”的账号，这个账号介绍是“未来X藤深圳代理”。如果再继续进入“深X夫妇”的账号页面，一条完整的炒房产业链便逐渐呈现。

在深圳的爱米和星佳共同组成了未来X藤的“深X夫妇”，他们会对未来X藤的用户组织线下活动。“深X夫妇”表面上是教育公司的深圳代理，却宣称会教你实现“财富自由”。在他们的宣传中，深圳是为了下一代而非去不可的地方。当你为了下一代落户深圳时，他们为你提供的代办户口的业务便开始了。“遇见了深X夫妇，深漂马上变深圳人”，这是二人打出的业务宣传口号。“深X夫妇”告诉购房者们，支付8800元代办费用，通过他们公司缴纳社保，只需要本人到深圳一次，2~3个月便能够成功落户深圳。

当你办理完成深圳落户，这个时候，两人便同时向你推销在深圳买房，并告诉你“这就是你通往财富自由的道路”。深圳户口落下之后，想买一套学区房，但手中资金不足怎么办？没关系，“深X夫妇”还能为你提供加杠杆的融资服务。他们告诉你，要“学习房产金融知识”，买房的时候要“买按揭不买全款”。到了这一步你会发现，你已经在子女教育的问题上走得太远了，并且每一步都需要你付出真金白银。

小贷公司“与银行有协议” 交了几百万保证金

即便前有魏静爆仓失败案例，后有各种外界认为“被坑”的粉丝，也仍挡不住外地人想要在深圳楼市试水捞金的念头。记者留意到，在某大V的小密圈内，有投资客问，自己是外地户口，本科学历，外地有房，有房贷，在深圳怎么样才能有三成首付购房资格？大V的建议是，全款购买再抵押贷款。

在外地工作的江辛一直关注深圳楼市，他告诉记者，2017年他从外地飞来深圳找管家公司看房。当时龙华区被热炒为深圳网红区，大V极力推荐江辛贷款买入某新建大型社区。实地看房后，他认为被推荐物业并不适合投资，没有听从大V建议。

此后深圳房价很快横盘，他在其他城市购入的房产收益也并不理想。到现在回想起，江辛依然庆幸自己没有冲动。他说，如果没有去年深圳豪宅税取消后的一轮涨幅，投资客很难出手卖掉，甚至当年他看房时间段买入的投资客基本上是亏的。

对于为何异地买房，江辛几乎跟所有看好深圳楼市的人一样，即便相比其他城市，深圳房价已在高位，但还有价值。有些总价低的房产交易中介费打包价1万~2万元，高总价房源交易收取1%~1.5%交易费用，这在其他一线城市是很难做到的。而这也是金融公司、管家公司竞争激烈、充分市场化带来的福利之一。

那么，小贷公司又是怎么运作的？“超低利息，绿通渠道”，记者以购房者身份采访了一位贷款公司工作人员张可，在整个沟通过程中，这是他反复重点强调的。

对于市场上争议新拿到的房本可否抵押，张可十分自信地向记者强调没问题，月息4.1~4.5厘，贷款时间3~5年，还款方式可以先息后本。张可还向记者展示了他们最近的成功案例，不过已办理成功的客户房产是在深圳出政策前买的，房产证日期是今年4月初，抵押登记日是5月28日。

对于是否指定抵押银行，他表示是根据客户实际情况推荐的，而为何可以渠道进件（资料准备好后提交给贷款公司或银行系统），他解释称他们公司与银行签有协议，交了几百万保证金。

在沟通过程中，张可建议记者，如果在深圳有房产，可以进行“房产转押置换”。所谓“房产转押置换”，就是将原来已经有抵押的房子，垫资过桥解押，再重新在入押银行套出房产升值部分资金，利率比房贷还低。

张可举了个例子，假如一套房子当年100万元购入，首付30万元、按揭70万元，经过几年的房产升值和每月还款，目前房产价值300万元，房贷还剩60万元。在60万元垫资过桥解押后，客户就有了一套价值300万元的全款房，此时拿红本以公司经营形式抵押给银行，可以贷款房屋总价的七成，就是210万元，还掉贷款公司的60万元，还剩下过桥资金150万元。“这部分资金利息非常低，资质好的可以做到月息3~4厘，比之前房贷利息还低。额度大，年限长，还款压力小。相当于重新按揭一次。”

其中，他们收取的费用是2万元起，贷款金额大的话按照贷款金额1.5%收取，没有其他费用。张可还表示，贷款后他们会根据贷款年限一直为客户提供服务。除此之外，他表示还有很多贷款形式壳公司可做，流水弱化，负债宽松，3~5天拿钱。对于壳公司是否安全，是否会被临时抽贷，张可信誓旦旦保证不会，他们会指导客户准备资料直至完成审批。

截至记者发稿，“深房理”的粉丝又增加了；纠纷缠身的魏静并没有回苏州老家，也没能安心住进高价购得的房子，下个月官司就要开庭了，但她还没有找好合适的律师；“深X夫妇”和未来X藤继续被粉丝们奉为圣人，他们说“深圳团队的春藤分院目标远大。”

一切都很安静，像什么事都没有发生过。

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