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调查|八年囤地一朝卖,李氏大连的“拖字诀” - 凤凰网房产昆明
文|黄小妹来源|风财讯和黄成都“南城都汇”因捂地、捂盘被禁止贷款一事,使得李嘉诚囤地风波再起。事实上,李嘉诚旗下地产企业被诟病“开发慢”已久。据不完全统计,李嘉诚在内地近三十个项目中,仅三分之一完工,开发速度少则三五年,多则20年有余 -来自凤凰新闻客户端
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调查|八年囤地一朝卖,李氏大连的“拖字诀”

风财讯 2020-09-24 23:31

文|黄小妹 来源|风财讯 

和黄成都“南城都汇”因捂地、捂盘被禁止贷款一事,使得李嘉诚囤地风波再起。

事实上,李嘉诚旗下地产企业被诟病“开发慢”已久。据不完全统计,李嘉诚在内地近三十个项目中,仅三分之一完工,开发速度少则三五年,多则20年有余。不过,李氏从这种“慢开发”模式中获利颇丰。

例如,长江实业已将大连市西岗区黑嘴子项目出售给融创中国,作价超过40亿元。

值得关注的是,长江实业持有大连市西岗区黑嘴子码头及周边地块改造项目至2019年上半年对外转让,已近8年时间。

而过去近8年时间里,该项目动工时间一拖再拖。作为重点建设项目,当地政府最早试图在2014年推动项目动工开发。不过,迟至2015年底,项目才完成了所有手续审批,开始施工建设。去年10月才开盘售卖。

面对如此长的“开发周期”,长江实业曾回应风财讯称:“项目发展期长乃因政府延迟交地。”

“慢开发时港资房企的通病”,IP Global 中国区首席经济学家柏文喜认为,“做房地产挣的是资产的周期性差价,而非产品溢价,港资房企深谙此道。”

公开资料显示,长江实业2011年12月以约19亿元获得大连市西岗区黑嘴子商住地块。该地块由 A 区、B 区、C 区和 D 区四块场地组成。地块规划总用地面积14.29万平方米,总建筑面积为72.58万平方米。其中,规划建设住宅建筑面积3.15万平方米、公寓建筑面积3万平方米、办公部分建筑面积7.53万平方米、商业建筑面积4.66万平方米等,由大连达连房地产开发有限公司投资建设。

风财讯通过附近市民了解到,上述项目位于大连市西岗区市内较靠边的位置,临近疏港路,距离海边仅100米左右。项目周边的居住氛围欠佳,周边均是新建楼盘,步行20分钟范围内无成熟小区,医院、学校、商场等配套设施,不过开车10分钟范围内生活较便利。

“很早之前这块地皮只打了地基就被围挡围起,一直未动工,直到前三年才开始陆续动工。” 该市民表示。

大连当地中介向风财讯介绍,融创从长实手中买到地块之后,便盖起了大连融创壹号院。去年10月份开盘,户型有一些是港式的,不是常规户型,定位高端改善产品。

公开资料显示,大连融创壹号院占地面积约14.3万平米,建筑面积约65万平米,容积率3.25,面积87-199平米,精装交付,交楼时间暂定2022年10月。

大连融创壹号院项目现场

风财讯获悉,上述被转让项目所在的西岗区,位于大连市市中心位置,近年来土地供应并不多。

机构数据显示,2002年至2019年,西岗区仅供地46宗地,供应面积901154平方米。其中,2017-2018年两年无土地供应,进入2019年以来仅有3宗地块供应。

正是由于土地供应少,加之西岗区处于大连市中心位置,这一区域的房价水平位居大连市前列,并且吸引了远洋、万科、龙湖、保利等房企在此布局。

中指院数据显示,2019年8月大连商品住宅成交,以中山地区价格最高,约2.2万元/平方米,西岗的价格紧随其后,约2万元/平方米。不过,西岗地区的房价虽然位居前列,却是成交面积最少的区域,8月的成交面积不足1万平方米。

即使出售的大连市西岗区黑嘴子项目拥有如此得天独厚的条件,不过对于长江实业而言,这笔买卖称不上划算。

长江实业称,过去十年,长江实业在内地物业销售收入平均约每年港币280亿元,出售大连西岗山黑嘴子项目只相当于不足两个月的平均收入。以此来推算,与市场所传逾40亿元的交易金额大致相当。

柏文喜表示,长实持有该地块多年,加上资金成本与税收,未必能赚多少钱,但是成功套现是第一位的。

对于李嘉诚囤地的争议,亦是由来已久。

同策咨询研究部总监张宏伟表示,港资房企在内地布局的特征之一为所拿地块开发周期比较长,通过比较长的市场周期博弈市场培育期,届时地块本身升值,房价上涨,从中获得比较大升值收益,利润率据此得以保证。

有观点认为:“其他开发商开发一个项目要四五年时间,而此类房企开发一个项目却要花8年甚至10年时间,这实际上就是一种变相囤地。如果是某一个特定的项目,背后可以有什么复杂的原因,但是现在它普遍这么做,这就是它的一种商业模式。”

对于“囤地出售”的质疑,长实集团曾公开回应称:“长实国内的地产项目工程和发展,一直根据法规及所有政府程序进行,对于有评论喻之为缓慢,实有所误解;而出售项目亦属地产商正常商业行为。”

不过,在柏文喜看来,囤地开发模式也在变相考验开发商的实力:一则要判断好宏观和行业形势,二则要有雄厚的资金实力,得是大资金、长期和低成本资金,否则土地持有成本过高,只能作高周转模式。

此外,对于长江实业长期以来的“囤地开发”合法性,业内亦有所争议。

北京金诉律师事务所创始人戴金花律师表示,其实对囤地炒作的治理由来以久。根据相关规定,缴纳闲置费,连续两年未动工,政府则可无偿收回土地。但是对于属于政府、政府有关部门的行为造成动工开发延迟的却不适用前述规定,如长实集团声明中,项目发展期长乃因政府延迟交地。

戴金花律师指出:如果声明为真,什么原因导致的政府延迟交地?如果是因为拆迁没有完成导致延迟,为什么当地政府要将没有完成拆迁的土地进行出让?政府又延迟了多久交的土地,土地出让合同是如何约定的?具体是什么时候交地的,延迟了多久,这些延迟又造成了多大影响,真的是完全因为政府延迟交地吗?是全部都延迟交地,还是只是局部?这一系列的问题,需要长江实业进一步披露。

标签: 李嘉诚 房地产 【责任编辑】谢婉银
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