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调查|八年囤地一朝卖，李氏大连的“拖字诀”

文|黄小妹 来源|风财讯 

和黄成都“南城都汇”因捂地、捂盘被禁止贷款一事，使得李嘉诚囤地风波再起。

事实上，李嘉诚旗下地产企业被诟病“开发慢”已久。据不完全统计，李嘉诚在内地近三十个项目中，仅三分之一完工，开发速度少则三五年，多则20年有余。不过，李氏从这种“慢开发”模式中获利颇丰。

例如，长江实业已将大连市西岗区黑嘴子项目出售给融创中国，作价超过40亿元。

值得关注的是，长江实业持有大连市西岗区黑嘴子码头及周边地块改造项目至2019年上半年对外转让，已近8年时间。

而过去近8年时间里，该项目动工时间一拖再拖。作为重点建设项目，当地政府最早试图在2014年推动项目动工开发。不过，迟至2015年底，项目才完成了所有手续审批，开始施工建设。去年10月才开盘售卖。

面对如此长的“开发周期”，长江实业曾回应风财讯称：“项目发展期长乃因政府延迟交地。”

“慢开发时港资房企的通病”，IP Global 中国区首席经济学家柏文喜认为，“做房地产挣的是资产的周期性差价，而非产品溢价，港资房企深谙此道。”

公开资料显示，长江实业2011年12月以约19亿元获得大连市西岗区黑嘴子商住地块。该地块由 A 区、B 区、C 区和 D 区四块场地组成。地块规划总用地面积14.29万平方米，总建筑面积为72.58万平方米。其中，规划建设住宅建筑面积3.15万平方米、公寓建筑面积3万平方米、办公部分建筑面积7.53万平方米、商业建筑面积4.66万平方米等，由大连达连房地产开发有限公司投资建设。

风财讯通过附近市民了解到，上述项目位于大连市西岗区市内较靠边的位置，临近疏港路，距离海边仅100米左右。项目周边的居住氛围欠佳，周边均是新建楼盘，步行20分钟范围内无成熟小区，医院、学校、商场等配套设施，不过开车10分钟范围内生活较便利。

“很早之前这块地皮只打了地基就被围挡围起，一直未动工，直到前三年才开始陆续动工。” 该市民表示。

大连当地中介向风财讯介绍，融创从长实手中买到地块之后，便盖起了大连融创壹号院。去年10月份开盘，户型有一些是港式的，不是常规户型，定位高端改善产品。

公开资料显示，大连融创壹号院占地面积约14.3万平米，建筑面积约65万平米，容积率3.25，面积87-199平米，精装交付，交楼时间暂定2022年10月。

大连融创壹号院项目现场

风财讯获悉，上述被转让项目所在的西岗区，位于大连市市中心位置，近年来土地供应并不多。

机构数据显示，2002年至2019年，西岗区仅供地46宗地，供应面积901154平方米。其中，2017-2018年两年无土地供应，进入2019年以来仅有3宗地块供应。

正是由于土地供应少，加之西岗区处于大连市中心位置，这一区域的房价水平位居大连市前列，并且吸引了远洋、万科、龙湖、保利等房企在此布局。

中指院数据显示，2019年8月大连商品住宅成交，以中山地区价格最高，约2.2万元/平方米，西岗的价格紧随其后，约2万元/平方米。不过，西岗地区的房价虽然位居前列，却是成交面积最少的区域，8月的成交面积不足1万平方米。

即使出售的大连市西岗区黑嘴子项目拥有如此得天独厚的条件，不过对于长江实业而言，这笔买卖称不上划算。

长江实业称，过去十年，长江实业在内地物业销售收入平均约每年港币280亿元，出售大连西岗山黑嘴子项目只相当于不足两个月的平均收入。以此来推算，与市场所传逾40亿元的交易金额大致相当。

柏文喜表示，长实持有该地块多年，加上资金成本与税收，未必能赚多少钱，但是成功套现是第一位的。

对于李嘉诚囤地的争议，亦是由来已久。

同策咨询研究部总监张宏伟表示，港资房企在内地布局的特征之一为所拿地块开发周期比较长，通过比较长的市场周期博弈市场培育期，届时地块本身升值，房价上涨，从中获得比较大升值收益，利润率据此得以保证。

有观点认为：“其他开发商开发一个项目要四五年时间，而此类房企开发一个项目却要花8年甚至10年时间，这实际上就是一种变相囤地。如果是某一个特定的项目，背后可以有什么复杂的原因，但是现在它普遍这么做，这就是它的一种商业模式。”

对于“囤地出售”的质疑，长实集团曾公开回应称：“长实国内的地产项目工程和发展，一直根据法规及所有政府程序进行，对于有评论喻之为缓慢，实有所误解；而出售项目亦属地产商正常商业行为。”

不过，在柏文喜看来，囤地开发模式也在变相考验开发商的实力：一则要判断好宏观和行业形势，二则要有雄厚的资金实力，得是大资金、长期和低成本资金，否则土地持有成本过高，只能作高周转模式。

此外，对于长江实业长期以来的“囤地开发”合法性，业内亦有所争议。

北京金诉律师事务所创始人戴金花律师表示，其实对囤地炒作的治理由来以久。根据相关规定，缴纳闲置费，连续两年未动工，政府则可无偿收回土地。但是对于属于政府、政府有关部门的行为造成动工开发延迟的却不适用前述规定，如长实集团声明中，项目发展期长乃因政府延迟交地。

戴金花律师指出：如果声明为真，什么原因导致的政府延迟交地？如果是因为拆迁没有完成导致延迟，为什么当地政府要将没有完成拆迁的土地进行出让？政府又延迟了多久交的土地，土地出让合同是如何约定的？具体是什么时候交地的，延迟了多久，这些延迟又造成了多大影响，真的是完全因为政府延迟交地吗？是全部都延迟交地，还是只是局部？这一系列的问题，需要长江实业进一步披露。

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