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土地成本走高+毛利率走低，旭辉凭啥定下2021年增长15%的销售目标？

旭辉控股集团（00884，HK）2020年的业绩发布会上，“林氏三兄弟”（董事局主席林中、副主席林伟、CEO林峰）罕见地共同出席。同时，现场还邀请了“合作方代表”银泰盛的高管，这在房企业绩会中实属少见。

作为头部房企，旭辉控股2020年的业绩也算亮眼：净利润首次突破百亿元，达119亿元，同比增长29%；归母核心净利润率11.2%，维持行业较高水平；实现合约销售额2310亿元，同比上升15%；签约回款率92%，保持业内领先水平。

林中在业绩会上宣布，2021年旭辉的销售目标为2650亿元，同比增长15%。而来自一二线城市的销售贡献率将达到87%，其中二线城市贡献60%。

多元化拿地占比不断提升

值得一提的是，过去三年，旭辉净利润、归母核心净利润复合增长率均为25%，盈利能力长期维持行业高水平。

不过，旭辉2020年的毛利率为25.1%，同比减少4.6％；核心平均股本回报率24.2%，微幅下调。结合当前不断走低的行业毛利率水平，旭辉将如何保证利润规模呈双位数的增长，值得期待。

事实上，为优化核心净利润率和毛利率，从2018年至2020年，旭辉多元化拿地占比不断提升，从11%提升至51%。其中2020年多元化拿地项目平均销投比超过3倍，为后续的利润实现提供了保障。尤其是商业，或成为未来几年旭辉提速最快的板块。

旭辉总裁林峰在业绩会上直言，2019年旭辉开始全面进军商业，2020年累计获取了12幅商业综合体的用地，同时商业为这些商业综合体的住宅提供了畅销溢价的条件，因为有商业和整个城市综合氛围的打造，所以也带来整个住宅相应的旺销。商住联动，使旭辉在2020年走出了成功的第一步。

这些商业项目主要位于一线城市、二线城市的交通枢纽，或三四线最核心城市的核心板块区域。林中表示，希望在后续继续发挥布局优势，提升模式、业态的运营能力，持续把旭辉广场、旭辉里等产品线向全国推广。

商业布局反映的其实是旭辉整体的城市投资思路。林中直言，都市圈和城市群是未来发展最蓬勃的地方，不在这些城市群的地方，发展会比较弱。

2020年，旭辉新增土储总建筑面积1307万平方米，新增权益地价555亿，权益比63%。其中，90%新增可售货值位于上海、广州、厦门、苏州等一二线城市，而高能级的土地储备将在2021年实现更高均价的销售。

土地成本走高考验未来增长

不过，在拿地与投资方面，旭辉走高的土地成本与低权益占比，是其未来增长的一大考验。

年报显示，旭辉2020年新增60余个项目，规划建筑面积约1310万平方米，权益规划建筑面积约870万平方米，面积权益占比66%；土地收购代价约915亿元，权益拿地金额约555亿元，金额占比约61%。其中，2020年内权益收购成本约7001元/平方米，较2019年增长29.1%。土地成本上涨明显，或将进一步影响未来结算收入的盈利水平。

对此，旭辉的思路是深耕。林中表示，旭辉不在乎一城一池的得失，但会保证大格局要具备“有生力量”；拿地方式也可以多元化（培育商业IP、产业联盟，培育旧改更新能力等），但聚焦在区域深耕。

他强调，以前投资可以用“望远镜”看就好了，但现在市场分化、城市分化明显，投资情况要细化到不同城市、不同板块，用“放大镜”才能看到一些结构性、差异化的机会。

另外在融资层面，旭辉的“三道红线”指标改善尚未降档，保持“踩一线”的状况。林中表示，会持续拓展融资方式、优化财务结构，保证企业安全发展，“持续做难而对的事”。

林中对旭辉的发展以及房地产的发展空间仍十分看好。“房地产依然是一个存量大、空间大的周期，房地产未来几年交易额会达到20万亿元，投资总量不增长，房价还能保持5%~8%的增长。”

目前，旭辉的总土储达到了6818万平方米，总货值达10263亿元，足够满足未来3年持续增长需求。其中2021年可推售货值4000多亿元，其中86%都位于一线和准二线城市。

林中强调，未来地产江湖没有黑马，留下的都是大浪淘沙的千里马。“长效机制下平稳发展的新长周期，是稳健均衡头部企业的黄金时代。旭辉要坚持练内功、提技能，用实力去做行业的千里马。”

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