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柏文喜：土地财政可能“硬着陆”，怎么办？

退潮时，才知道谁在裸泳。

房地产降温，卖地收入大幅下降，正导致一些地方的财政压力大增，土地财政“底裤效应”也开始显现。

实际上，以“挽救行业流动性”为真正着力点，挽救房地产行业的市场化力量，就是在挽救土地财政本身。

作者 | 柏文喜

IPG中国首席经济学家

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楼市调控和土地财政“存在博弈”

控制涉房风险的“行业调控”与“保卫土地财政”，之间天然存在博弈与平衡。

一方面，内地的房地产在发展过程中，卖地收入和涉房税收，在地方财政收入中越来越重要，“地根和银根”都掌握在地方政府手中。

另一方面，房地产调控是宏观经济与社会运行角度，必须要做的。土地财政，则是地方政府缓解财政压力，促进城市发展的重要动力。

所以，“央地诉求”存在差异，这也是历次行业调控中，需要平衡的。

如果地方政府拥有更大的实际权力，地方政府为更加直接的利益中人，那么调控就很可能执行为“保护行业与市场的逆向调节”，具体措施或反市场逻辑。

这就是为什么，此前的一些行业调控中，房地产逐渐演变成“以土地财政为内核”。

02

事权与决策上移 新调控欲破局

如今，土地财政不断推高的涉房风险，为预防这只国民经济最大的“黑天鹅”，本轮调充分强调“保证长期效果和有效执行”。

尤其值得一提，在此次调控实施过程中，存在“事权上收与决策权上移”的现象，效果值得关注。

第一，这或许会根本性改变过往的情况，即银根和地根虽由中央发布，但由地方推出细则、实施办法。

第二，行业调控“决策上移”，地方的应对空间大幅缩窄、保护土地财政的可能性也随之降低。

但地方财政压力剧增，也是不能不解决的问题。

目前宏观经济处于下行期，疫情反复带来不确定性，税收增长乏力，再加上缩减公共开支的压力较大，这些都必然会导致地方财政的恶化，平台公司债务风险快速提升。

对于土地财政依赖度较高的地方，土地财政收入下降，未来的财政压力不言而喻。而卖地收入下降，地方遭受的财政困难，也仅仅是个开始。

房地产税“远水不解近渴”，经济滞涨风险较高，这种情况之下，土地财政“硬着陆”的风险进一步加大，甚至可能引发土地财政的脆断。

怎么办？

挽救房地产行业的市场化力量，应是以“挽救行业流动性”为真正着力点，这也是在挽救土地财政本身。

所以，应该尽快恢复房地产行业的流动性和市场化力量。

比如恢复房地产流动性，并且注意，流动性不能主要倾向央企国企，也要覆盖到民营房企。

从目前第三批土地集中出让的入市企业构成来看，除了国央企和地方平台公司之外，一些之前很少入市的互联网企业和制造业企业以及少量外资开始入市。

这些“机会型的新势力”值得关注，但很难在土拍市场形成可持续性。

所以根本上，还是应该解决房地产流行性普遍性紧张的问题。

“资金、销售端的双重调控”，可以适时微调；百强房企排队暴雷、集体撤出土拍，带来的“行业悲观情绪”，可以适时抑制其蔓延态势。

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