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楼市信心重建进行时：融资回暖 拿地、销售仍低迷

在经历市场骤然下滑和政策端的迅速矫正之后，年末的房地产市场正呈现出新的形态。

中国指数研究院发布的数据显示，今年11月，房地产信用债发行规模为371.4亿元，相较于10月的130.01亿元，大幅度增长186%。该机构认为，“房地产企业债务融资环境正在转暖，矫正房地产融资过紧的政策效果正在显现。”

但在房屋和土地交易市场，从业者的信心仍未恢复。虽然采取了降价措施，但典型房企的销售情况仍然不及预期，部分房企的年度目标完成率岌岌可危。土地市场上，房企的拿地热情不足，在第三轮集中供地中，一些城市祭出国资背景的城投公司进行托市。

今年以来，房地产市场走势就像“过山车”。上半年开局良好，但随着信贷政策收紧，下半年市场转入低迷，部分房企也走到债务违约的边缘。此后，虽然监管层连续释放纠偏信号，但到目前为止，信心尚未传递到交易端。

融资端有喜有忧

根据中国指数研究院的统计，今年11月，房企信用债融资规模上升的同时，平均利率低至3.80%，比10月下降0.28个百分点。

这种变化是由于政策层面的微调所致。今年下半年，在严格的房地产金融审慎管理制度实施下，大量房企的流动性普遍紧张。从9月开始，监管层连续释放纠偏信号，要求金融机构“准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度”。

此后，居民个人住房贷款和房企开发贷款的发放均有所宽松。根据央行数据，10月居民中长期贷款增加4221亿元，同比多增162亿元。

北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示，近期，银行对开发贷的审批周期有所缩短，“下半年一些项目被停贷，现在又开始重启。”

但在海外市场，融资环境仍未真正改善。中国指数研究院指出，11月内地房企海外债发行规模为10.1亿元，相较于10月有所下降，海外债平均利率为13.50%，环比上升3.01个百分点。

该机构认为，房企海外债利率上升幅度较大，主要原因有两点。一是11月发行海外债的房企信用评级较低，导致融资成本偏高；二是近期出现个别房企违约后，海外投资者的偏好减弱，风险规避意识增强。

该机构还指出，海外债融资环境的改善主要依赖国内融资环境及房地产市场的恢复，表现相对滞后。未来几个月，随着国内融资环境改善及房地产市场的恢复，海外债融资环境或许会逐步改善。

拿地热情仍然不足

流动性不足，对房企的拿地热情带来了直接影响。中国指数研究院的统计显示，今年11月，50家代表房企拿地总额同比下降91.4%，环比下降72.3%，为2021年各月降幅最大，拿地总额亦创单月新低。

其中，今年前11月，50家代表企业拿地销售比均值为25.1%，较去年同期下降9.1个百分点。

今年以来，部分热点城市开始推行集中供地政策，虽然土地出让节奏与以往不同，但首轮集中供地的热度仍然颇高。随着信贷政策收紧，以及出让条件趋于严苛，第二轮集中供地出现大幅降温现象，流拍、流标的比例明显攀升。

今年10月以来，第三轮集中供地也陆续展开。虽然出让门槛有所降低，流拍现象尚未出现，但第三轮集中供地的整体溢价率仍然不高，底价成交是目前的主流。

“一是企业手上没钱，公司总部对预算卡得很严，很多城市公司没有足够的拿地预算；二是很多地块盈利前景并不好，因为总体地价还是偏高，而且限制性条件比较多，企业赚不到钱。”前述房企人士表示。

他认为，归根结底，还是企业的预期偏悲观。虽然政策端已经有所改善，但从企业的实际感受来看，总体改善幅度有限，大部分房企仍然处于观望状态。

事实上，若剔除政府托底的因素，第三轮集中供地的实际成交情况更为惨淡。公开信息显示，在第三轮集中供地中，民营企业的参与度有所下降，地方国资背景的城投公司开始登台。其中，在无锡成交的20宗土地中，政府平台取地17宗；在南京成交的31宗涉宅供地中，18宗为政府平台公司摘牌。

年末翘尾行情难现

在需求端，购房者的热情也未真正恢复，这也使得商品房交易继续下挫。以北京为例，今年11月，北京新建住宅网签4844套，二手房住宅网签11851套，同比分别下降16.9%和31.4%。

从月度成交量看，11月北京二手房成交套数仅高于国庆长假影响的10月，为年内次低。

今年上半年以来，北京楼市成交量一直保持着较高的水平，但从7月开始，交易量逐月下滑，一些区域的成交均价也出现下降。

这也可以看作热点城市楼市的缩影。根据公开数据，随着信贷政策的收紧，热点城市的成交量普遍在下半年出现下滑。如今，虽然信贷政策已有所改善，但信心仍未传递到市场末端，多数城市的成交量仍在下滑，价格也由涨转跌。根据中国指数研究院的统计，今年11月，全国100个城市新建住宅平均价格为16183元/平方米，环比下跌0.04%，为2020年3月以来首次下跌。从涨跌城市个数看，有53个城市环比下跌，超过半数。

由于量价表现均不佳，房企的销售也受到影响。前述机构的统计显示，截至今年11月，32家代表性房企的销售目标完成率均值为83%，前两年该值均超过90%。该机构认为，在仅剩的一个月时间里，企业要完成剩余17%的任务，难度很大。

出于年度考核和财务决算的考量，房企通常在年末加大销售力度，并使得市场出现惯有的“年末翘尾行情”。但多数受访者认为，从今年的情况看，企业虽有动力改善销售，但翘尾行情已很难出现。

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