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重生|呈贡三个“烂兄烂弟” - 凤凰网房产昆明
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重生|呈贡三个“烂兄烂弟”

凤凰网房产昆明站
2022-09-06 11:04

凤凰网房产 作者谢婉银 付永正 蒋冬琼

人不会同时踏入同一条河流,但完全有可能同时买中两间烂尾商铺。

8月30日,呈贡置信银河广场,50多岁的张阿姨还在为自己当年的决定后悔。

呈贡的前途、绝佳的位置、8年商铺溢价回购和12年持续返租,是她下决心在这里砸钱买一套商铺的最大理由。当然,收获的是失望。

更令她绝望的是,她还在昆明另一座知名的烂尾楼——汇都国际三期买了商铺,“现在业主群里都没人说话了。”

她自嘲道,也不知道自己当时是怎么想的,“这些钱拿来买个住宅多好,现在50多岁身上还背着几十万贷款,不还都不行。”

比同时买中两个烂尾楼几率更小的事,是在3公里范围内的城市主干道上,连续出现3个知名的烂尾楼,不过它真发生了:

置信银河广场、涌鑫哈佛中心、新都昌商业广场。

它们都在呈贡去年认定并纳入清零计划的7个烂尾楼名单中,都兴起于呈贡“撤县设区”之初,分别是:

2014年、2013年、2012年。

只是大家都没想到,在呈贡变“区”的第十一个年头,本该坐享城市发展红利的业主们,还在为项目何时复活而揪心。

置信银河广场:返租还能否持续

8月30日是置信银河广场一、二期业主进行债权申报的最后一天。

下午4点左右,五六个业主正在进行申报,据破产重整管理人建纬律师事务所工作人员介绍,自从8月15日中置信重整案第一次债权人会议后,每天都有业主过来申报。

根据当天会议表决结果,置信银河广场将继续由云南中置信房地产开发有限公司(下称中置信)营业并复工续建。

这本应该是一个明星级的商业项目:

占据呈贡新城区C位:春融街与彩云路交汇处,春融街地铁口A口,地铁上盖物业。

占地92亩,2014年开建,分三期开发,物业类别为商铺、写字楼、公寓。

一期C、D、E座于2017年12月16日开业,有近50家商铺;二期包含A、B座B-B2裙楼, 2019年投入使用,目前商场人流量很小;三期包含F、G座,为商办产品,已经拿到部分预售证,目前停工烂尾。

曾经也是也很抢手的商业项目

不过已投入使用的一、二期也是一片萧瑟景象。

凤凰网房产当天看到,商场绝大多数商铺都已关门,设施很破旧,电梯、扶梯都已停用,几乎是一座空城。

而停工的三期,目前主要是两栋均已建至20楼以上并停工的建筑,了无生气。

二期的商铺基本都是大门紧闭

商场一期空空如也

三期两栋20楼以上的建筑已停工多年

据管理人介绍,近期来申报债权业主有两大申报对象:

因实际的商铺有出入(例如有大柱子影响以后使用)有退房等需求,向中置信进行申报债权,以后如有投资人介入,可以申请退房;

返租租金问题向昆明丰泽商业管理有限公司(下称丰泽商管)申报债权,如有投资人介入可申请赔付租金,如无投资人,业主或可自己收回经营。

返租问题才是业主关注的焦点,在几年前,很多人也因此而来。

据了解,置信银河广场自2014年起销售项目一、二期商铺时,采用了售后返租模式,此后陆续有2148户业主购买了商铺,并与开发商和丰泽商管签订了购房合同和委托经营管理协议,其中最诱人的条款就是:承诺8年以120%对商铺进行回购、约定商铺售后无忧返租12年。

按照约定,商管公司承诺8年/12年安全托管经营,每年分上下半年2次返租给业主。开发商还承诺:若托管公司无法支付约定的租金收益,则由开发商代为支付。据悉,丰泽商管的高管人员和中置信的高管属于同一个团队和负责人

但在2020年7月以后,业主们发现,返租款并没有准时打到自己的账上。

张阿姨在2017年购买了一期C座的商铺,因为开发商没有对商铺进行具体划分,至今她也不清楚商铺的具体位置。这也是所有业主都搞不清楚的事。

“商铺25平,总价50多万,开发商给出可以用返租租金抵扣房款政策,最后房款40多万。”张阿姨说,现在她每月房贷2000多元,拿到的租金也不多,半年就8000多块钱。

“从2020年下半年开始,业主就没拿到租金。2021年12月支付了一笔半年租金,8000多元,后面就再没有了。” 张阿姨依然后悔自己当年没经得住“120%回报”的诱惑,“现在想想,他们(开发商)就是在钓鱼,我们完全是当了冤大头。”

2021年这笔租金还是在呈贡信访局介入之后才得以落实的。

在去年呈贡区信访局的回复结果标明,业主和开发商、商管公司达成几条初步协议:

一是在2021年10月11日前支付完毕当年下半年返租款;

二是业主同意免除2022年半年和2023年半年返租款;

三是中置信提出与商管公司的委托经营管理协议,在原有签订12年基础上延长5年,但这5年的经营收益但具体如何分配暂未明确;

四是业主代表提出:双方约定一旦中置信公司在后续经营过程中出现违约情况,中置信公司应立即对商铺进行回购,商铺回购事宜应写入补充协议。

无论怎样,这都是一场艰辛的历程:返租能否如约继续,三期何时能复工续建,商场能否运营成功。

每个问题都是业主心头的一座山。

涌鑫哈佛中心:公寓已在做外立面

距置信银河广场3公里之外的涌鑫哈佛中心,上一次人头攒动还是在去年11月,只不过是一件让其难堪的事。

去年11月9日,从不同地方汇集而来的十多位业主迫于无奈搬进售楼部,他们在2018~2020年间购买了涌鑫哈佛中心项目的房产,如今购房合同上标明的交房日期早就过了。与开发商多次协商未果后,且眼见短期复工无望,便以这种极端的方式维权。

喧闹一些时日后,售楼部再度陷入了沉寂。

8月30日,售楼部开着大门,除了保安和值班人员,完全没有人影。

据值班人员介绍,目前整个项目都没在卖了,大部分房子早已抵押出去,具体抵押到哪里不清楚,清清白白的房子很少。“反正现在整个售楼部就10来个人,都在养老吧。”

售楼部空空荡荡,停车场也只有几辆车

至于工程进度,她也并不清楚,“之前有个客户经理还会隔几天进去拍点照片。不过从他7月份辞职以后,就不知道什么情况了。”

最关心项目的还是业主。据了解,最近每天都会有业主来到售楼部,觉得他们工程太慢,给他们出谋划策,希望尽快把房子建完。

涌鑫哈佛中心2013年开建,规划了铂金超五星酒店、5A甲级写字楼、主题商业街和哈佛公寓等四大物业。项目位置也不可谓不好,地铁1号线、4号线均有站口与之毗邻。

2020年1月因开发商云南涌鑫地产有限公司资金问题,导致2、3、6、9号地块停工。

后经呈贡区多个部门协调,最后由呈贡城投参与复工复建,其中2号、3号地块已于2021年10月复工,6号、9号地块已于2022年2月正式复工。

凤凰网房产在施工现场看到,施工人员和工程车辆在进出,部分楼栋也能看到有人在做外立面施工。据工地保安介绍,目前大概有60多个工人在施工。

施工现场确有工人在进进出出

旁边一家中介也证实了这一点。据他介绍,目前涌鑫哈佛中心经建成在租和在售的总共有5栋,即8、9、10、17、20栋。如果买卖二手公寓,以三四十平米面积为例,过完户全部办下来在20万多一点,每平方实际价格在5千左右。

“但为什么要买这里呢?还有地铁口的现房,马上买马上就可以装修,价位也差不多。”他介绍道,复工的地块预计年底就能有几栋交房,还有几栋在明年6月份左右。

但公寓下的商场似乎仍无动静。该中介也不清楚商场什么时候能竣工并投入使用,“商场起不来,这个房子价值就不大。”

他还顺便吐槽说,“这附近好多商业,不知道这么规划的意义何在。现在呈贡最成功的商业就是七彩云南第壹城,人都往那跑。”

新都昌商业广场:拟在今年底交付

与前两者相比,新都昌商业广场是最早想抓住呈贡“撤县设区”风口的那个。

2012年2月,呈贡设区刚过不到3个月,新都昌商业广场就正式动工开建。不过十年之后,地铁通了,高铁也通了,它没乘风而起,反而等来了更多的开发商涌入和一个强大的对手:斜对面的万达广场。

当然,或许唯一值得“慰藉”的是:与它一街之隔、稍晚一年动工的涌鑫哈佛中心也烂尾了,好歹还有个烂兄烂弟。

和滇池路新都昌商业广场、云兴御府一样,呈贡新都昌商业广场本来都是红河房企新都昌地产集团在昆明的雄心之作,但都进展得不顺利,都问题缠身、被业主投诉,爆发集体维权事件,其中地块价值最高的住宅项目——云兴御府也转手浙江众安地产。

呈贡新都昌商业广场本也握有一手好牌:

位于呈贡新区核心板块,彩云南路东侧,距地铁1号线驼峰街站不过数百米。

项目总占地面积约37.84亩,总建面19.5万㎡,包含一栋塔楼及裙楼商业。其中,1号塔楼地下4层、地上46层,最高168.5米;2号裙楼地下4层,地上6层,最高23.95米。

新都昌商业广场现状

烂尾原因并不稀奇。2014年房地产市场展开宏观调控,融资收紧,销售放缓,2016年项目资金链断裂,彻底停工。

停工后,大部分网签房源办理了在建工程抵押,未网签房源被重庆高院、昆明中院和呈贡法院依法查封。

购买了商铺、写字楼的业主多次维权,2019年1月甚至有业主因怀疑合同无效、受到开发商欺诈而爬上2号楼的楼顶欲跳楼维权。

在停滞5年后,终于在2021年迎来转机。

最后,昆明新置投资发展有限公司被指定为重整案复工续建投资人及运营方投资人。据查,昆明新置投资发展有限公司是一家市级国有企业,由昆明新都投资有限公司及国开发展基金有限公司控股,背后主要控股方系昆明市国资委。

2021年12月9日,复工续建开工仪式在项目2号楼前空地举行。管理人公布的资料显示,2014年到项目停工期间,新都昌商业广场已售出并登记备案847套房源。

凤凰网房产8月30日在现场看到,项目在正常施工中,1号楼已基本完工,还剩部分楼层未装修,仅开放了37~46楼,已有部分企业及公司入驻办公。2号楼内部还有部分脚手架未拆除,自来水工人进出施工。此外,项目周边几条规划道路已基本建好,景观绿化也在施工中。

2号楼内部现状

入口道路及绿化、管道施工中

2号楼入口处,围挡上标明项目的竣工时间为2022年12月9日。

据管理人介绍,若进展顺利,项目将于今年11月底、12月初竣工交付,明年年初招商运营。此前未结清的逾期赔偿金额及相关债权,也将在交付后另行清算。

克而瑞、锐理数据显示,至少自2017年以来,昆明商业库存的面积就一直维持在至少500万平米以上,去化周期也基本在10年左右徘徊,更遑论商业一直就处于天量的呈贡。

当你看到彩云北路上一字排开的商场、写字楼、公寓,再加上七彩云南第壹城、万达广场、吾悦广场的虹吸效应,还会对上面三个商业项目的复活抱有多大期待呢?

商业不同于住宅,它最核心的是运营,除非呈贡真正人流如织,除非能引进专业级的操盘手,这些项目才能真正活起来。不过,能够拿到属于自己的房子和返租,就是业主们现在唯一的奢望了。


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标签: 写字楼 万达 塔楼 【责编】 谢婉银(PO416)
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