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重生|恒大复工调查:失去的一年里,昆明业主是咋过的? - 凤凰网房产昆明
一个大干特干与人心渐凉的故事。 -来自凤凰新闻客户端
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重生|恒大复工调查:失去的一年里,昆明业主是咋过的?

凤凰网房产
2022-09-15 09:26


恒大昆明多盘复工,让等待一年的业主们终于看到一丝光亮

凤凰网房产 作者蒋冬琼 谢婉银 付永正

“麻了,反正说什么也没用。”

2022年9月13日,昆明恒大阳光半岛的一位业主婉拒了我们的电话。

过去一年,很多恒大业主、供应商、承建商甚至包括恒大员工都麻了,他们都没想到,2021年7月广发银行的一次要求“提前兑付”,会引发恒大全面债务危机,进而改变了他们的生活。

业主从最初的抗争到无力吐槽,但又期待奇迹出现;供应商、承建商进退两难,不敢躺平,但又被迫躺平;就连恒大昆明的前员工也说:

现在在恒大上班,真是太消耗内心,这里简直是一片苦海。

可能唯一没有“麻”的是许家印,从去年8月至最近的9月12日,大家已经习惯在恒大官微上看见他在不同的横幅下正襟危坐、春风满面,以及听他立下数不清的军令状,真是“下周回国贾跃亭,大干特干许家印”:

干交楼,干复工,干恒驰。

恒大发过的誓/图源虎嗅

承诺远不及现实。与许家印的“炽热”相比,人去楼空、愁云惨雾、零敲碎打几乎成为恒大各地售楼部和工地的标配景象,至少昆明如此。

凤凰网房产近日走访的昆明、嵩明、安宁8个恒大项目售楼部

直到最近恒大云南官微频繁发布恒大云南10盘复工复产消息,加之考虑到昆明烂尾楼清零计划的大背景,部分业主们心里才有了一丝光亮。

近日,凤凰网房产昆明站也选取了其中几个比较典型的楼盘进行了深度调查,从走访结果来看,除了更换总包的恒大珺睿和已确定多家承建商入驻的恒大国际健康城外,其他楼盘确实都有一定程度的复工。

但这并不能让伤痛隐入尘烟,在失去的一年里,恒大昆明的业主们及其他关联方都经历了什么?

1

2019年,恒大玖珑湾销售火爆,买房就跟买白菜似的。

老家宣威的刘先生,2006年便去到北京,上学、工作、成家,长居北京已16年。

虽人在外乡,但刘先生一直关注着家乡动态,尤其前些年昆明城市建设迅速,房地产市场蒸蒸日上,他觉得是时候可以回家乡发展了。

2019年5月,他选择在炙手可热的滇池国际会展片区的恒大玖珑湾买了一套房,单价13500元/㎡。他没想到,抢房时有多火爆,交房时就有多凄惨。

买房之后,刘先生匆匆赶回北京工作,等待着2021年8月接房。

但在约定交房前一个月,恒大暴雷了。

刘先生开始隐隐有种不安的感觉。他一边关注相关新闻,一边查阅大量资料,调查了解恒大资金状况、负债情况及业务、股权结构,结合国家宏观政策分析恒大问题的严重性。

得出的结论是:恒大完了。

一些时日后,玖珑湾的工人开始撤场,刘先生得知消息时工地已空无一人,项目陷入停工。

“我心里就很慌,赶紧打电话给其他业主,建群、维权。”

停工后,玖珑湾的业主一共进行了11次线下大规模维权,政府方面也组织多次会谈,均没有实质进展。线下行不通又转到线上,信访、投诉、邮寄信件等维权形式也持续进行了半年多,同样没有效果。

资料显示,玖珑湾停工地块为A1、A3Ⅱ地块,涉及5000多户业主。

A1地块包含三期、四期、五期共32栋高层,配套一所18班幼儿园,住宅大部分售罄,仅剩2栋没卖。其中,三期建设进度最快,含14栋住宅,8栋由江苏苏中建工承建,6栋由重庆渝发承建。

项目停工后,官渡区政府也做了努力,协调总包单位与恒大方面通过以房抵款、抵资产的方式签署复工协议。但据刘先生介绍,该方案谈了半年一直停留在口头和“扑朔迷离”的周报上,始终没有公开落地。

2021年12月17日,A1地块举行复工仪式,施工不到1个月便遇上春节假期,2022年3月4日复工后进度十分缓慢,业主称“虚假复工粉墨登场”。

恒大玖珑湾A1地块现场

A1地块大部分住宅已售罄

A3Ⅱ地块的9栋洋房已全部售罄,停工后则一直没有进展。

刘先生介绍,虚假复工的原因在于恒大拖欠工程款、抵房方案未谈妥的情况下,施工方计划退场。政府方面试图寻找新的承建单位和接盘方,于2022年4月组织了20多家施工方到项目尽调:

看完都摇摇头走了。

无奈之下,刘先生想到了自救。他和其他业主重新梳理当时的情况:从大环境来看,全国经济形势不乐观,房企大规模暴雷、停工潮蔓延,靠外部资金复工希望不大,等待时间长;从恒大自身来说,集团负债2万亿,玖珑湾负债30亿,无力拿出资金续建,完工度最高的三期尚有自救可能。

基于此判断,刘先生等业主找官渡区住建局及恒大方面协商自救计划,测算完工交房所需的资金量及建设时间。

除去2022年7月初交房的12、13、14#,三期剩余楼栋计划分两批次自救。

第一批含9-11#、15#、17-20#,共1050户,合同约定为精装交付,按简装标准自救,需每家出25000元;此外,业主觉得“房子都没了,要幼儿园有什么用”,便协商把配套幼儿园卖了,大概能筹得2000万,一共凑足4600多万便可实现交房。

确定可行后,基本拟定了自救方案和操作流程,业主代表再挨家挨户沟通协商,统计参与人数及反馈意见,结合众多家庭的不同情况和实际诉求,细化其中的赔偿、冲抵条款,最后形成大体相同、细节有异的四版方案。

最后8栋楼陆续有811户业主参与自救,239户未参与。

自救资金全部存放到昆明市住建局设立的监管账户,受官渡区住建局、明信公证处监管,专项用于项目收尾工程。

刘先生介绍,目前自救楼栋正进行最后的水电、装修及园林绿化等工程,计划今年11月底交付。

自救、精装变简装等方案,在刘先生看来是“抓大放小”。

房子烂尾带来的不仅是生活压力,还有贬值、质量安全等多种风险,在恒大无力拿出资金复工的情况下,他们作为距交房最近的一批业主,是耗不起那么久的,更应该变通思路,及时止损,先把房子拿到手。

但并非所有业主都这样想,自救之路困难重重。

没有任何烂尾经历,也无从参考其他自救经验,刘先生只能摸着石头过河。

首先要解决的是信任问题。

刘先生自买房后就没回过昆明,和其他业主一直是网友关系。

他面临的第一重不信任,是身份问题。

“因为是线上沟通,大家一开始怀疑我的身份,我没办法只能把所有的信息公开在群里,包括身份证、购房合同、贷款合同等等,慢慢才打消了一些业主的疑虑。”

但仍有部分人坚信,刘先生等积极维权、冲在第一线的“业主”,要么是恒大的人,要么是其他的既得利益者。

第二重不信任,是动机问题。

“同为业主,没有好处,没有利益,为何就你这么积极?”面对质问与怀疑,刘先生表示能够理解,也不愿计较,但这并不能阻止不信任的沟壑悄然扩大。

刚开始,业主代表缺乏经验和说服力,在表述、沟通上难免容易引发误解和摩擦,部分不理解的业主针锋相对,甚至有人公开辱骂,网暴攻击,说他们是“江湖骗子”。

也有人臆测,不为钱便为名——现在领着大家自救,以后便是一呼百应,有号召力和话语权了。

在刘先生看来,他们都是普通人,花一生积蓄买房,房子烂尾了不仅要强撑着精神上班,有点空闲还要忙维权、自救,每天工作十几个小时是常态,经常深夜还在查资料、做笔记。

“压力大的时候,我有5次想过放弃,有两次都直接在群里说了。”

2022年9月,昆明人的朋友圈开始流传一份“昆明首批保交付纾困项目名单”,称昆明获得30亿国开行首批纾困地产项目资金,17个项目进入名单,末尾备注“恒大有专项政策,已从名单剔除”。

业主群里就有人自称得到了内部消息,跳出来发难:就是因为你们搞自救,恒大才会被踢出纾困名单。

互联网时代的消息转瞬皆知,正在申请专项纾困基金的四、五期业主中,马上有人将刘先生列为“头号公敌”,控诉他的行为是把他们给“拉下水了”。如此一来恒大必将如法炮制,逼迫业主自救,降低交付标准。

刘先生听到这些话不怒反笑,他已不想多做争论。

现在,看着三期自救的工地有了实质进展,四、五期的业主也有越来越多人来向刘先生取经。

比动机和信任问题更现实的是:业主的想法和顾虑各种各样,难以真正齐心协力。

就拿那两百多户未参与自救的来说,有的是经济困难,拿不出钱;有的是还对恒大抱有幻想,也不着急入住,觉得国际会展中心边的房子,怎么会让它烂尾,这不是丢昆明、丢中国的脸吗?早晚是要交房的;也有的被称为“白嫖党”,持观望态度,不参与也不反对,计划坐享其成。

这一路支撑着刘先生的唯一动力和目的,只是拿到自己的房子。这件事他一个人办不成,大家一起办,成了不一定受表扬,不成则要面临更加严重的指责。

他戏称,这是一个“公益项目”。

2

这两年,承建方、供应商、置业顾问也在给恒大“做公益”。

2022年9月6日中午,烈日当空,玖珑湾工地大门虚掩着,偌大的工地空无一人,建筑材料随意堆放,门边一只黑山羊低着头打盹。

不远处传来声响,几个工人正往货车上装建筑板材。

询问得知,这批材料在这边已经用不到了,要拉到呈贡已被五矿信托接盘的恒大林溪郡项目去。

正在指挥装货的司机张大哥,今年30来岁,皮肤黝黑,操着一口纯正的寻甸口音。问及玖珑湾近况时,张大哥第一反应是:

你们是恒大的人?

他摇摇头说,项目已停工好长时间,他之前一直是为项目运送建材、砂石料的供应商,至今还有20多万的运费没收到。

“以前拉货,油费都是自己垫的,现在油价又贵,我们赚的都是辛苦钱。”

随后走过来的江苏建工某现场负责人解释,“不是我们不给运费,是恒大不拨款,我们自己的员工从过年后就没发过工资,以前一直是我们垫资建设,现在我们也垫不起了。”

工人们正在装建筑板块准备拉去林溪郡

在恒大三个项目待过的置业顾问龙生,也曾躺着赚钱,轻松月入十几万,他从未想过有一天会成为恒大的债主。

“在恒大还有31万的佣金,一分钱没拿到。”

龙生2019年入行,刚开始在玖珑湾,后面调到了恒大城,2021年5月又调到恒大珺睿。短短2年多的时间,见证了恒大的辉煌与至暗。

回忆起在恒大的日子,龙生依然语气飞扬,像回忆一场梦。“卖恒大城的时候,根本不用去找客,都是客户主动找我们,给钱就能抢到房。”

好日子是从2021年7月消失不见的。龙生说,从那个月起就没有拿到过工资,佣金更是从始至终一分未结。两个月后,项目通知公司经营难以为继,开始大规模裁员,龙生等一众置业顾问只能寻找其他楼盘重新开始。

据他介绍,为拿回佣金,他们曾找恒大云南公司讨要工资,但一年过去,钱还是没有着落。

龙生离开时所在的恒大珺睿是滇池路上位于南亚第一城旁的地铁盘,定位高端大平层,2021年5月30日开盘,均价19000~24000元/㎡。据他介绍,当时营销团队有60人左右,平均每天能卖出四五套房子,佣金按3.5%计,下月结算。

目前恒大珺睿的项目围挡上,“恒大”二字已被拆除。据前总包中兴建工工作人员介绍,2022年9月初他们开始进入工地拆卸建筑器材,运到龙泉古镇项目。新的总包商陕西建工已向政府缴纳保证金,将接手后续建设,预计10月份进场。

中兴建工工作人员正在拆卸建材,准备退场

而相隔不远的云报华府二期,则在更早的时候由云南建投和云报传媒地产公司共同完成后续建设,施工进度正常,预计明年完工。

3

恒大城2020年底开盘,以“主城最后的空中叠墅”为宣传卖点,加上户型面积较小,单价也不高,吸引了很多购房者,一天认筹的客户超1000组。

它是恒大在滇池半岛规划的三大项目之一。

根据当年规划,恒大在这里将打造300多万㎡的恒大滇池国际湾区,项目包括恒大云玺、恒大玖珑湾、恒大城,产品涵盖高层、洋房、别墅,配套商业金街、影城、会所、国际学校等,一应俱全。

恒大城在2020年红极一时

“买房跟抢大白菜一样,鞋子踩飞了都抢不到。”

林先生当时是个连建筑面积和实得面积都搞不清楚的小白,2021年1月,脑子一热,给置业顾问交了2万“小费”终于抢到一套,从看房到买房只花了一个星期时间,那时候还觉得自己很幸运。

他原本打算把这套房作为婚房,由于买房时首付不足,还贷了10万首付款,凑够了30万首付。他以为,贷款放下来,房子一天一个样,不用多久就能住上新房。

但在恒大项目接二连三停工后,林先生慌了。他开始恶补房地产知识,组织业主前前后后十几次的维权,同样没有换得任何进展。

房子搁浅了,生活还在继续。买房9个月后的国庆,林先生结婚了,和妻子背负着房贷、首付贷,一个月加起来一万三左右,还有租房子的1500元,日子过得捉襟见肘,不敢生孩子、不敢生病、担心被裁员。

当时一房难求的昆明红盘是如何走到这步的?

据林先生介绍,他们那一批买房的,房贷加起来有3亿左右。恒大暴雷后,银行接到银保监会通知,停止给恒大发放房贷,进一步导致几个承建方资金断裂,工地停工。

此后,恒大城业主、恒大、相关部门也在积极想办法筹集资金,复工复产,但是复工之路并不顺利。

停贷潮席卷昆明的时候,恒大城业主也考虑通过强制停贷来倒逼银行放款,银行则回复:考虑到实际情况,可暂缓还贷一年。

详细了解后,林先生才知道,暂缓的这一年,利息不仅不会减少,还会增加,无形中还贷成本又增加了,停贷方案被搁置。

恒大城A1地块三期正在进行内部装修和道路绿化建设

节流无法实现,业主们又尝试开源。

据了解,恒大城整体分为A1、A3两个地块。

A1地块一、二期已经交付,三期15、16、17#原定于2022年8月31日交付,目前装修公司和装修材料已经进场。

A3地块分为四期:一期住宅已交付,剩余400个未售车位;二期目前还是未开发的空地;三期共6栋住宅,2021年10月举行了复工仪式,后又停工;四期同样有6栋住宅,目前每天有五六个工人在做水电,进度较为缓慢。

目前恒大城可处置的资产还有A3地块的400个车位,A1和A3地块的两个幼儿园等。

林先生分析,A1地块大部分住宅已经交付,幼儿园比较容易变卖,而A3地块幼儿园旁都是工地,很难变现。400个车位要卖掉也不容易。恒大曾把A1地块地下车位以一、两万的低价甩卖,现在A3地块的车位要让业主以七、八万的价格购买,业主自然不愿意,卖车位筹钱的方案也暂时无法推进。

还有个方案是抵房。林先生介绍,项目停工的时候,恒大欠承建方重庆建工的工程款多达3.6亿,重庆建工有意与恒大协商以房抵款,完成后续建设。双方就工抵房价格进行了多次协商,一直未果。

除了与建设方、业主之间的矛盾,恒大城两个地块的业主之间也有许多摩擦,用林先生的话说是:两边业主都有自己的小九九。

首先,两个地块的项目公司是同一个,业主因为项目公司账户上的几百万余额一直争论不休。

从工程进度上来看,A1地块的进度更快一些,所以该地块业主表示,公司账上所剩的钱应该优先供A1地块使用。

A3地块业主并不同意,他们认为两个地块都是恒大的,钱也是共有的,不能牺牲A3地块的利益来成全A1地块,如果A1地块业主执意如此,他们就要堵在工地门口:

大家一起躺平。

相关部门就此问题组织了两边业主和恒大进行会谈,目前提出一个解决方案:把两个地块的账户分开,以后该花钱的时候就各用各的,互不牵扯。

其次,业主们对项目公司账户上钱的具体用途也存疑,“几百万说花就花了,我们都没看到凭证,现在需要他们给个说法。”林先生说。

最近,政府一直在组织恒大、业主和施工方开会讨论,每次一开就是几个小时,林先生每次都参加。

“多了解一点,总是好的。这些问题就像一团乱麻,需要一个一个厘清。”

恒大云玺全面复工,问题不大

就目前来看,三个项目中,恒大云玺是目前最明朗的一个。

根据项目官方公告,恒大云玺已实现五区、六区、十一区至十三区的全面复工,将于2022年9月30日分批次交付。

从现场情况来看,目前项目南区、北区都在正常施工。据现场石材班组负责人介绍,重庆建工已接手项目后续建设,并且可能参与项目后续销售。

近期,恒大发布动态:7~8月销售61.6亿,在滇5盘迎战“金九银十”,购房款将直接打入政府监管的公证提存专户,保障项目工程建设。

销售名单中,恒大城、恒大云玺赫然在列,近期都已推出部分现房产品。

4

9月9日,中秋节前一天,昆明恒大文旅城的售楼部一片暗黑,唯有巨大的沙盘前,那幅巨大的电子屏还不停地放着恒驰汽车的宣传片,仅有的一两个值班人员和保洁表明这里还有点人气。

外面的广场和小型游乐园,一幅龙卷风走后的世界:秋风萧瑟,荒无人烟,和不再转动的旋转木马。旁边曾能停上百辆的停车场,也变成了一家驾校的练习场地和卡丁车车场。

恒大文旅城停车场现在已是练车场和赛车场

类似的萧条景象,在恒大阳光半岛、太平恒大昆海湖和前述三个项目都被不同程度地“复制”。

在恒大昆海湖,路过的少许游客误以为这里是一个公园,售楼部则成为了恒大金碧物业公司的临时办公地。之所以在这里办公,是因为原先规划的物业办公室也停工了。

至于还未交房的楼栋何时交房,“不知道,反正动是有在动,只是时间不确定。”

在工地现场,确实有人在施工,只是没有那么热火朝天。“一户一户来嘛,同时动确实没那个资金。”现场几位正在考察进度的施工方人员说。

附近居民已把昆海湖售楼部前的小公园当成了游玩之地

恒大昆海湖一期外部基本完工,二期暂无复工迹象

同样位于昆明远郊,人们更关心的是位于嵩明杨林的恒大阳光半岛和恒大文旅城——这是两个以国家级新区滇中新区、低价和恒大童世界为关键卖点的红盘。

最先感受到水温的是中介。

2021年三四月份,恒大在昆明多个楼盘降价促销,尤其是上述两个项目每平米降价超1000元,加之恒大承诺的高佣金,几乎整个昆明中介人员都奔赴嵩明杨林。

据昆明一头部中介公司的马先生介绍,这两个项目的主力客户主要是嵩明本地和来自昭通、曲靖等昆明以北的州市客户,很多人是抱着抄底捡漏的心态买的。

那几个月,一个普通卖二手房的中介门店,一个月都能卖出10多套恒大的房子。

现在看来,当时的盛况更像是大厦倾颓前的虚假繁荣。

5月份之前,佣金还能正常结算,过了5月就再也没结过。据统计,目前恒大云南公司还欠该公司500万左右的佣金。

据他透露,目前公司员工数量从8000多人骤减到4000人左右,其中很大一部分是新房部门的同事,他们卖的多是恒大和俊发的房子。

最多的一个人,恒大还有40多万佣金未结给他。

“现在他已经转行了,听说进厂打螺丝了。”

恒大这一波操作也为当地同行所诟病,甚至被斥之为“以一己之力打垮了嵩明楼市”,加上今年市场环境更加恶劣,片区楼市更是萧条。

最差的时候,嵩明10多个项目一个月都卖不出10套房子,平均下来,一个项目一套都不到。

马先生说,现在他们都不敢轻易卖新房了,要卖也一定选能提前结佣的。二手房虽然佣金低一点,但是可靠。

空荡荡的恒大文旅城售楼部前面的广场

中介可以换地方打枪,业主则只能坚守,坚守在停工—复工—停工—复工的循环里,直到心态彻底崩了为止。

2020年初在阳光半岛购入一套刚需高层的李源(化名)记得,2021年中听说恒大要暴雷的时候,他专门询问了置业顾问交房是否会延期,对方表示“应该会按时交”。但一个月之后,置业顾问的口径就变成了“不确定,现在各个项目的资金链都出了问题”,此后置业顾问再没回复消息。

到2021年底快到交房约定日期时,李源发现自己的置业顾问已从恒大离职,跳槽去卖啤酒了。朋友圈也从之前的“世界500强企业,迭新春城人居”,变成了“激情盛夏,一起哈皮!”

而一直用来关注工程进度的“昆明恒大阳光半岛”微信公众号,也自2021年9月1日后长时间未更新。直到今年6月,在李源以为这个公众号已经彻底“死亡”、准备取关的时候,其突然发了一条恒驰汽车的推文,李源哭笑不得:

你知道我这一年怎么过的吗?

恒大阳光半岛一期商铺只有零星几个商家

与李源一样,上述两项目的许多恒大业主也不知道这一年怎么过的,只是不知不觉间学会了很多“技能”:

有从未用过抖音的业主专门下载抖音,发布了维权视频;

有四五十岁的农民工大哥在微博上维权,或是不懂,或是为了证明真实度,还公开了自己的身份证号码;

有网友变成了诗人:当初买房为结婚,不料钱被恒大吞;婆娘已把别人跟,现在的我脑壳昏。

业主们手机里都多了形形色色的微信群。一开始是互通消息,后来多了“吐槽群”,再后来是分工明确的“维权群”,比如一群专门跑工地,负责随时监察施工进度;二群去堵开发商,追问复工安排。

以恒大阳光半岛为例,早在2021年12月27日,距离项目一期交付的最后期限还有4天,工地上举行了一场复工仪式。

也是那会儿,当年负责卖房的置业顾问开始挨个给业主打电话,告知阳光半岛已复工,预计2022年6月底就能交房。但很快就有人留意到——复工仪式后,工地现场就再也没有任何声音。

沉寂持续半年多后,2022年7月,有自媒体在抖音上发布了现场实拍,称目前项目A和c地块已复工,主要在做洋房和合院。但从评论区来看,更多的人对复工依然没抱太大希望:

几千工人的活几个工人在干,约等于五千年都干不完;

房子还烂着呢,这又卖上车了,简直是把我们当猴耍。

部分网友评论截图

9月9日,凤凰网房产来到项目现场,售楼部一名值班工作人员说,目前项目每天有200多个工人在施工。今年8月底,凤凰网房产也独家报道了某央企代建团队入驻项目一事。

而在恒大的通报里,阳光半岛A地块、B2地块、C1地块、C2地块均在施工中。“现在项目已经没在卖了,售楼部还留有7~8个人。至于什么时候能交房,不知道。”

恒大阳光半岛的合院产品,背后是高层

只是人心已凉,没有希望,至少痛苦不会那么多。

在我们联系多位业主想进一步了解更多情况时,大部分业主都没有太强的表达欲望:

有啥好了解的,那点破事大家不早都知道了;

不用了,没时间,麻烦!

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标签: 恒大 昆明 调查 【责编】 付永正(P0252)
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