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担当者|华润置地：8年2盘，在憋啥大招

凤凰网房产 作者付永正

前几天，在地产行业几家优质民企的“大变动”引发全民关注的同时，一条并不显眼的消息，开始在昆明人的朋友圈流传：

昆明万象城主体封顶，有望明年底开业。

在不声不响中，昆明的华润购物中心已经干得差不多了。这种作风，很华润。

有意思的是，有媒体也把明年看成是昆明恒隆开业之后昆明最后的商业大年，其中一个重要原因，就是昆明万象城即将开业。

那么，在如此高的期待值背后，蕴含了什么样的信息量？

家大业大，运营是杀手锏

2014年1月28日，一家名为海南华润石梅湾旅游开发有限公司的企业，出现在昆明土拍市场上，经过现场91轮竞价，成功击败4名竞买人，这家有着央企华润置地背景的公司以5.67亿元的价格入手约93亩城镇住宅用地，开发为华润中央公园。

此时的北部山水新城还是一片黄土漫道，跟前两年大开发的经开区比起来犹有过之，很多人对华润入昆首作的选址提出了质疑：

央企华润，就这？在这种地方，花大价钱拿地，怕是冤大头！

不过，华润正是在这块不足百亩土地上的小试牛刀，让其站稳了入昆的第一步。

2016年6月，华润·中央公园如期按质量交付，并及时取得不动产证，很多人也拿到了“照葫芦画瓢”建起来的新房。

后面的事大家都知道了，北部山水新城在前几年迅速崛起。

不过在这之后，华润近一年多时间，在昆明再无新增土储，也因此被调侃为，在昆存量最少的一线房企。

很多人都觉得，华润是不是太慢了。

这和华润置地这几年的战略有关，它在改变之前疾风骤雨的扩张步伐，转而聚焦。

作为一家创办于1938年的老牌央企，其在2022年《财富》发布的世界500强企业中排名第70位，涉及大众消费、能源服务、医疗健康、城市开发运营等业务，除了房地产，大众熟知的怡宝矿泉水、雪花啤酒、999制药、华润燃气等均出自华润。

深圳湾|VCG

这家中国最大的多元化民生央企如今已横跨六大板块、覆盖超26个行业、承载着2000家企业、汇聚了超过37万员工——截至2021年底，华润总资产过2万亿元，名副其实的“家大业大”。

在华润集团26个业务单元中，华润置地资产规模最大，在集团2万亿的总资产中占去了近一半。

在经过战略的不断调整后，华润置地选择了坚持城市投资开发运营商的战略定位，构建开发销售型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务(即聚焦商业运营与物业管理业务的华润万象生活)三大主营业务与生态圈要素型业务有机联动、一体化发展的“3 1”业务模式，打造城市投资开发运营生态圈。

用通俗的话说就是：不是一家仅仅卖完房子就走的开发商，而是重在运营——这也是华润置地区别于很多房企的明显标志和优势所在。

此外，华润置地还有一项正在崛起的“隐形业务”：代建。

第一个代建项目就是闻名全国的深圳湾，建成后又顺势提出“保赛”概念，争取到场馆赛事期间的服务业务，基于这些服务经验又跟政府谈了50年运营权——最后形成了一个模式。而基于深圳湾项目的示范效应，华润置地又拿到了西安、北京、三亚等多个城市项目，树立了“城市投资开发运营商”的新定位。

其中服务过的两个著名项目就是：北京奥运会、G20峰会。

在城市建设与运营方面，华润置地开发版图遍布全国80余座城市，特别是珠三角地区，在深圳开发的华润大厦、深圳湾体育中心、华润万象城等等项目，都是足以成为城市地标的明星项目。

这样的“巨无霸”企业，在西南重要省会城市的昆明，居然只有一个项目，很难不让人觉得是在憋大招。

2016年，华润正式宣布介入五里多片区的整体改造，并在随后的几年与云南建投、三联置业合作拿下片区多个地块后，摇身一变成为昆明主城一环面积最大城改项目开发商，顺利补足开发余粮。

具体来看，华润入昆2号作品落址于五里片区，五里中央商务区已被纳入云南省“四个一百”重点规划项目，预计将投入300亿元资金，涉及改造土地面积约1261亩，拆迁总量约168万方，规划建筑面积352万方。

华润中心整体效果图

其中，住宅部分的华润中心·悦府一期2021年迎来交付，并实现了“交房即交证”（部分）。

而华润中心·润府自推出以来，6次加推，6次售罄。即使是去年市场波动期间也影响不大，2021年9月，华润中心·润府加推了64套179平米明星户型，仅5天时间便蓄客近百组，开盘一小时销售额突破2亿元。

即便在更艰难的2022年，华润中心·润府的房价也高出昆明新房均价近3成。

有意思的是，前段时间华润中心·润府的物业费还引发了热议，用网友的说法是：

“天价”物业费，每平米高达4元。

但对于项目主要客群——中高端人群来说，这都不是事，他们除了看重品质，更看重服务和房企的整体运营能力。

管理润府的物业公司是华润自己的住宅物业公司，也是昆明首家通过了“金钥匙”物业联盟认证的物业公司。这个物业的特点简单来说就是：个性化、定制化、管家式服务。

当然，更令昆明人关注的，是被业内称为“国家五星购物中心”的顶流商业项目万象城，这关系到自己买的房子会不会更保值。

万象城带来什么冲击

一进商场就“剁手”，刷爆二十多张信用卡也停不下来。

2006年，由韦家辉执导、张柏芝主演的港片《最爱女人购物狂》，生动地讲述了当时香港商业的现状。

十年前，像女主那样拎着七八个印着Logo的购物袋穿梭在香港太古广场、时代广场、海港城等商场的人，比比皆是。

正因如此，有段子称，“没有一个人能从香港空手离开”。

现在的内地，购物之风显然不亚于香港，“在购物中心顶层看电影，下一层吃饭，继续下楼逛街购物，到地下还能逛个超市”已是绝大多数人的习惯。

华润万象城，也是购物中心行业典型。它诞生于巴黎的综合性商业模式HOPSCA——集酒店、写字楼、生态公园、购物中心、会所、城市超级寓所为一体的多功能、现代化、综合性城市多维空间，就是万象城的主要应用模式。

昆明华润万象城效果图

作为天生的“流量中心”和华润置地顶级商业地产品牌，万象城落地昆明，将给这座城市带来什么？

根据RET睿意德机构的调查数据，截至2016年底，昆明以2300万平方米的商业总量领跑西南区域，是西南四城中少有人均商业面积超过3平米的城市。

换句话说，昆明商业某种程度上其实严重过剩了。

2017年以来，从规划层面，昆明已累计砍掉了超过400万平方米商业，相于少了20多个昆明万达广场。

但总量上的过剩，并不能掩盖质量上的不足：在超级商业中心这方面，昆明还有空间。

这也是商业地产发展的趋势。在未来，各个城市的商业地产会呈现“1 N”的局面，即一个城区会有一个超级商业（供购物、吃饭、娱乐等）和许多的小型商业（吃饭和教育），小型商业靠运营和地段，超级商业则全面竞争，赢者通吃，整个区域的人要去超级商业的时候只会去最好的那个。

目前昆明比较接近这个标准的有恒隆、同德、万达、南亚第一城和公园1903，但在体量上都还有所欠缺。

除北上广外，万象城在进入到各个区域后，基本上就对原来的超级商业形成了巨大的冲击。至于昆明会不会出现这种现象，还有待观察。

但有一点是肯定的，就是昆明人的购买力。

2021年9月，恒隆集团董事局主席陈启宗写了一份长达万字的《致股东函》，其中多次提到昆明恒隆广场，对其在昆明市场的表现很满意。

其明确表示，“昆明恒隆广场的租户销售额在我们上海以外的物业组合中，其实已是第二高，仅次于无锡恒隆广场。”

刚开业2年的昆明恒隆广场，就被云南人买到了全国前列（2021年收入增幅全国第一）。

换句话说，长期以来昆明都不缺高端的购买力，反而在供应端比较缺乏。

就目前来看，昆明主打重奢品牌的购物中心只有两家：恒隆和金格百货。而万象城的定位也是顶奢级别，明年的正式加入也将为昆明人提供更多的选择。

2022年5月武汉万象城开业

同时，在招租方面，万象城的表现历来都不错。据华润置地2021年年报，2021年，华润置地购物中心营业额为人民币139.4亿元，较去年同期增长38.1%，出租率为97.0%。

但在如今经济不振、疫情常态化的大前提下，昆明万象城能不能交出一份惊艳的答卷，对华润置地始终还是一个考验。

毕竟，未尘埃落定前，一切都是薛定谔的猫。

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