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担当者|专访朱林：南昌建工的底气

凤凰网房产 作者付永正

约定2024年交付的房子在2023年就可能拿到，是种什么感觉？

别说身处现在动荡的市场环境，就算市场火热时，这个动作也能让人欣喜若狂。

就算不看数据，可能很多人也感觉到，不少曾经熟悉的民营房企正在一个个躺平，也出现一个极端现象：

买民企房子的人，天天惴惴不安；买央国企房子的人，睡觉都是香的。

有的企业，真是不声不响就把事情做了，市场也给予了它不错的回报，即便在凋敝的环境里，也能逆势增长，比如穿金路上南昌建工旗下的雍锦园项目。

南昌建工在昆亲自下场开发楼盘的时间不长，也就一年多，但已经逐渐征服昆明人。

这家来自江西的国企到底有多能打？昆明市场何时能回暖？凤凰网“担当者”专题报道组与南昌建工雍锦园项目总经理朱林展开了一场深度对话。

大洗牌下将优胜劣汰

Q：如何看待当下的市场？

A：一句话就是从粗放到精细。

在过去一年，很多企业出问题，主要原因还是“草莽思维”，盲目扩张，无限加杠杆。但随着“三道红线”的出台，再加上信贷政策的收紧，直接就让很多高周转民营房企出现资金链断裂，再加上市场下行，购房者观望情绪加重，导致交付都出现问题，陷入恶性循环，最后直接烂在那里。

不过，最近也确实有一些实实在在的利好。比如饱受热议的金融16条、2500亿民营企业债券融资、各大银行大幅授信稳健发展的民企等政策和行动。

经过两年的跌宕起伏，开发商们集体完成了一波“跳崖成长”，飞起来的的确飞起来了，飞不起来都在谷底躺着直接消失了。

而这波被救起来的，应该也明白了，不能违背市场规律，不能高杠杆举债。

换句话说，住房要保交楼，房企要保三好生。

当然，“房住不炒”依然是主基调，这一点不会变。前不久经济学家任泽平提出的观点我很认同：在未来，上岸的房企重组整个行业，没上岸的从此退出历史舞台。

大洗牌，大出清、大变局之后，存活下来的都是良性的和相对稳定的企业，这个市场就会逐渐进入到一个健康发展的状态。这也是一个软着陆的过程。

我认为房地产以后的总量肯定会减少，从之前的17万亿减至8~10万亿，但单价和品质会提高。道理很简单，一方面现在的楼市虽然还有很多存量，但主流是刚需产品和以后的保障性住房。随着存量逐渐出清和城市及消费的升级，商业性房企的规模很难再出现爆炸性增长，供应端自然会减少，而且房企会更偏向改善和高端产品。

产品变好了，市场变健康了，整个的价格也会真正体现产品的价值，市场整体趋于稳定，不会像当下一样容易出现价格内卷和波动。

所以，我将现在的房地产分为三类企业：

一类是躺平的，要么被救活，要么就消失；第二类是比较优质的民营企业，比如万科、龙湖等；第三类就是比较稳健的央国企。以南昌建工为例，我们就一直本着“做一个项目成一个项目”的理念，不会盲目追求规模和高杠杆，必须在拥有自有资金的前提下，合理运用杠杆进行开发。

我们要尊重和敬畏市场，要跟着国家政策走，有多少钱做多大事，慢工出细活，活下来，才有可能做到穿越周期。

至于昆明房地产市场，我觉得明年下半年可能会有阶段性的回暖，不过这也取决于疫情和一系列市场刺激政策是否加码等等。只有打开了购房者的内需，经济才能真正循环起来，市场也会拥有信心。

稳健是央国企的底色

Q：南昌建工是一家什么样的企业？

A：央国企有一个很强的特质就是稳健，它不会太冒进，去做没有把握的事情。这几年很多民企暴雷的根本原因，就是透支太多了。

当然，在稳健的基础上，央国企这些年也一直在深化改革。

南昌建工是一家成立于1998年的大型国企，隶属于南昌市国资委，多年来以市政基础设施、候机楼、教学楼建设为主，现有房屋建筑施工总承包壹级、市政公用工程施工总承包壹级等资质，相继完成了八一广场地下停车场、井冈山机场候机楼、南昌师范高等专科学校新校园主教学楼等市政府重点工程建设，形成了踏实稳重的企业风格。

不过，这些年我们也开始涉足越来越多的房地产项目。当然，无论做什么项目，我们都本着一个宗旨：做一个成一个，有多少钱做多大事。这是我一直在说的。

南昌建工进入昆明一年多，为什么目前只有雍锦园这一个项目？其实，不是我们不能做更多项目，而是务实，希望把这个项目做成一个标杆，有了好的市场口碑后，再去做新的项目。

老百姓认可了，才有机会越来越好。

雍锦园部分楼栋外立面已呈现

当然，国企在很多方面确实有优势。比如金融16条里提到“银行要对国企民企一视同仁”，但其实很难达到。这并不是说银行有偏颇，而是民企要达到跟国企一样的负债率、现金比率和资产优质情况等指标比较难。

同时，国企之间还能强强联手。比如，南昌建工擅长盖房子，但不擅长物业，那么我们在雍锦园项目就引入了中海物业。

当然，现在还是有很多客户认为南昌建工就是一家施工单位。其实，我们的产品设计方面也是非常不错的。比如，雍锦园打造的是一梯两户纯板楼，容积率仅有3.7，旁边10米之隔就是3万平米滨河公园，再过去700米就是世博园，双公园环绕，生活品质非常高。此外，我们还做了架空层，希望让老百姓拥有有品质感的生活。

不仅要重品质，还要提前交付

Q：在“保交付”方面怎么样？

A：今年以来，为了响应政策层面的“保交楼”诉求，以及保证企业自身经营需要，越来越多的优势房企开始重视交付实力的提升，“保交楼、保交付”从企业战略的高度上被多次提及，南昌建工也不例外。

从交付这一块来说，房子交不出来，最受伤的是我们的老百姓。我们国企不能干这样的事。

所以，对于雍锦园项目，我们甚至还要提前交付。

比如A2地块，我们合同写的本来是2024年的1月30日前交付，但按照目前的工程进度，明年就可以达到交付条件，目前精装修都快做完了。同时，我们A1地块的1~4栋也在近日完成了全线封顶，开始进入准现房建设阶段。

雍锦园A1地块近日封顶

其次，在很多人眼里，回迁房跟品质搭不上边，但雍锦园的回迁房也是以商品房的标准来打造的。一是因为南昌建工有国企担当，要真正让城市更新是“有机的更新”；另一方面，也保证了整个小区的调性和居住品质。在雍锦园，商品房和回迁房建设是同步进行的。而且，回迁房部分还将最先交付，最快明年初就会实现。

看好昆明 即将补仓新项目

Q:未来在昆明有何打算？

A：我认为，在未来昆明城市更新肯定还会加大力度，城市配套会日益完善，包括规划也会越来越科学。比如我们项目所在的穿金路沿线这一片，很多老旧厂房和老旧小区都可能会慢慢拆掉或改造。

当然，作为国企，南昌建工也会跟政府一起，为推进城市更新尽一份自己的力量，本着“做一个成一个”的理念去做。未来5年，我们暂无打算布局其他州市，主要还是扎根昆明主城区域。

在这里我可以稍微透露一点，南昌建工今年底或者明年初至少还要在昆明落一个项目，现在已经在洽谈中。

而在未来3~5年内，南昌建工还将投50亿左右在昆明市场。总的来说，我们对昆明是非常看好的，这也符合南昌建工深耕城市的发展战略。

总的来说，我觉得这一年其实大家过得都不容易，但无论是企业还是个人，民企还是央国企，都要坚持下去，勇于担当。

因为只有这样，才能在春天到来的时候，静待花开。

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