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担当者｜昆明交投：打造昆明首个TOD的背后

凤凰网房产 作者蒋冬琼

提到昆明交投，本地人都不陌生，但可能绝大部分人又搞不清楚它到底做了什么。其实，它几乎覆盖了每个昆明人的日常生活出行范围，妥妥的昆明交通基建“扛把子”。

提几个你一听到就会恍然大悟的项目：东绕城高速、高海高速、黄马高速、长水机场停车场、云智停车。

还有比较相对小众但也是耳熟能详的专业项目，如南亚国际陆港物流园、长坡泛亚国际物流园区、中汽港鑫国际汽车汽配城等物流产业运营项目。

它，无处不在。

而最近两三年，让它名声大噪的项目随便说一个，你都不可能不知道：菊花村TOD、昆明铁路枢纽西客站和经开区综合交通枢纽项目。

其中，已触手可及的就是菊花村TOD和已现雏形的枢纽曜城——这也是昆明乃至整个云南首个真正意义上的TOD。

作为隶属于昆明市国资委的国企，昆明交投投资建设的首个TOD到底能给这座城市带来什么？

昆明首个TOD的底线和底气

近年来，昆明市场上不乏有关TOD的宣传声音，但很多所谓的TOD项目严格来说甚至连地铁上盖物业都算不上。

目前官方提法中出现，且受市场认证的TOD项目也就枢纽曜城TOD（昆明市综合交通国际枢纽建设项目）、西客站TOD、世博TOD、中国中铁福德TOD等少数项目。

其中，枢纽曜城是云南省第一个真正意义上的TOD，也是最早投入建设的一个。

枢纽曜城效果图

所谓TOD，指的是以公共交通为中枢、综合发展的步行化城市发展模式。主要依托于轨道交通，打造集工作、商业、文化、教育、居住等为一体的混合功能区，实现生产、生活、生态的高度和谐统一。

这就注定了枢纽曜城从一开始就不是一个简单的房地产项目，昆明交投的根本任务也不是卖房子，而是给这座城市赋能——项目开发商是“昆明交通场站开发运营有限公司”而非“昆明交投地产”，也反映了这一点。

在这个动荡的市场，购房者最没有底的无非就两个点：会不会烂尾？房价保值增值能力如何？

这些在枢纽曜城这个项目上其实都不存在。

首先看昆明交投的实力和稳定性。

据相关数据显示，昆明交投是2021年昆明唯一一家年营收破450亿的市属国企，也是昆明首家且连续四年获得AAA评级的市属国企。营收决定了家底，信用评级决定了融资能力。

其他不说，光马路边和停车场里的云智停车系统每天就能为昆明交投贡献大量的现金流。

另外，昆明交投作为市属国企，根就在昆明，不仅不能烂尾、跑路，还必须要加快建设进度，尽快交房。毕竟这才是第一个TOD，后面还有西客站等一堆任务要刷呢。

再说保值增值。

TOD项目的真正盈利点和价值点不在于卖房子，且枢纽曜城被列为云南省重点项目，昆明交投必须要站在城市发展、推进交通类基础设施投融资、资源配置和配套产业延伸的高度做开发，落脚点在于这个城市未来的前景和发展。作为昆明标杆性项目，它不会也不允许项目贱卖，这除了成本问题，也有国企的担当。

随意降价的房子，必然减配，必然兑现不了当初的承诺，这是个常识。这个世界上没有既便宜又高贵的东西，何况是房子。

说到成本，据了解，枢纽曜城目前的成本投入已远超规划数值，这个成本很多是“沉没于地下”的。由于昆明特殊的地质结构，枢纽曜城项目每往下一层，其成本都比地上部分高出一倍，由此可见其成本之高。

但昆明交投并未把这部分看不见的成本分摊到房价里，同时这也决定了其不可能随便降价。

能为昆明带来什么

从整体规划来看，枢纽曜城依托于菊花村TOD两个地铁站+一个大型公交换乘枢纽+二环快速路，将50多条城市公交、地铁4/6号线、出租汽车及米轨铁路在200米范围内进行整合，地下三层分别设置公交枢纽中心、轨交换乘层及智慧停车场，实现多种交通方式的“无风雨”换乘。

枢纽曜城TOD无风雨换乘示意

具体到产品上，配置了住宅、公寓、写字楼、星光时代广场及五星级酒店、空中无边际泳池、约1.6万方空中商业带、自动导引停车系统等业态及功能。

最终，枢纽曜城将建设成为以公共交通为导向，垂直多维立体交通为基础，融合为一体的新型城市综合体。

换句话说，这里以后肯定将是一个人潮汹涌、人山人海的地方。

虽说昆明交投具备足够的开发运营实力，但为了真正把综合性极高的TOD项目建设运营好，也引入了术业有专攻的合作方形成优势互补。

比如项目工程设计由世界著名工程咨询集团林同棪国际提供全过程工程咨询，施工建设由中建一局承建，商业板块则由上海协信星光商业负责整体运营。

这里重点说说商业。业内曾流传一句话，“星光到哪，繁华到哪”，说的就是协信星光商业。

昆明交投在前期对几十家商管招商运营团队进行了考察，之所以是协信，不仅因为枢纽曜城区位及项目属性特殊，在商业运营方的前期选择上除了考虑其企业实力、运营能力，还要重点关注其商业理念与项目定位的契合度，商业运营模式与TOD的匹配度。而发家于重庆的协信，在地理位置、风土人情上都与昆明相似度较高，其星光商业的开发思路与运营经验也与TOD项目更为适配。

从企业实力来看，协信成立于1994年，起步做的就是商业地产，二十多年来在商业运营上迭代出了一套系统化的开发运营体系和经验，形成5大星光系产品线，是中国领先的商业资产管理运营商。

5大协信星光商业品牌及部分代表项目

数据显示，截至2020年6月，协信星光商业已布局全国11个城市，管理购物中心及其他商业资产共计297万㎡。重庆的协信星光68、星光时代广场、上海的协信星光广场都是商业地产里的成功典范。

按照协信星光商业的运营思路，商业定位一定要符合本地特点，不做复制粘贴，为现实服务，替未来着想。为此，协信星光商业不仅参考了亚洲的多个代表性的商业项目及TOD商业项目与沉浸式购物中心，更结合枢纽曜城的TOD特性“取百家之长”，确定了昆明交投星光时代广场的打造方向。

其一，TOD交通枢纽将带来数量庞大的年轻客群，商业定位整体需偏向年轻化、时尚化、商务化，需紧跟市场变动营造网红场景、引入潮流商家、凸显本地特色。

其二，TOD项目并非一个孤立的个体。对外，枢纽曜城与一街之隔的华润万象城可形成业态互补，商圈共荣；对内，协信集团商业资源与其他城市成熟品牌均可与昆明星光时代广场形成联动、移植。

其三，TOD商业项目与传统商业最明显的不同在于人流更大、与交通联系更紧密，如何对客群进行吸引和转化十分重要。昆明协信借鉴了沉浸式商业的场景营造与亮点打造思路，提出对地铁口进行包装，打造主题电梯与网红打卡点等具体操作思路。

枢纽曜城效果图

TOD海量的人流基础加上协信商业强大的运营能力和丰富的商家资源，枢纽曜城的星光时代广场充满了可能性，注定是昆明与众不同的一个商业项目。

可以想象，未来，昆明首个TOD项目将大大缩短市民职住通行的时空距离，公共出行、居住生活、文化休闲、娱乐办公、购物消费等都可以实现无缝衔接与深度沉浸式、交互式体验。

对片区及城市发展来说，菊花村板块的城市面貌将得到更新提升，现有的交通基础优势也能够发挥更多价值，项目建成后将成为新型区域消费中心，吸纳周边人流、物流、资金流、信息流，再进一步反哺片区发展，带动经济升级。

你还担心它的房子会降价吗？

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